去年7月，南京被列入保險版以房養(yǎng)老第二批試點(diǎn)城市，不少市民很關(guān)心相關(guān)保險產(chǎn)品的落地時間。4月23日，現(xiàn)代快報記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內(nèi)首款保險版 以房養(yǎng)老 產(chǎn)品—— 幸福房來保 ，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，近日在南京開展試點(diǎn)，60至85周歲擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人均可辦理。

保險版 以房養(yǎng)老

遲到了幾個月

2014年6月23日，保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，北京、上海、廣州、武漢成為首批保險版以房養(yǎng)老試點(diǎn)城市。

所謂保險版 以房養(yǎng)老 ，全稱叫老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，又稱 倒按揭 。就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

2015年3月，保監(jiān)會批復(fù)了國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品幸福人壽 幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險A款 的條款和費(fèi)率，首批試點(diǎn)城市也陸續(xù)嘗鮮。

去年7月15日，保監(jiān)會發(fā)布消息，擴(kuò)大保險版 以房養(yǎng)老 的試點(diǎn)范圍,南京列入第二批試點(diǎn)城市。去年10月，南京相關(guān)部門與3家保險公司聯(lián)合召開工作推進(jìn)會，提出將試點(diǎn)保險版 以房養(yǎng)老 。

原本預(yù)計最快2016年底落地的首款保險產(chǎn)品，直到最近才正式面向南京的老年人。現(xiàn)代快報記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內(nèi)首款保險版 以房養(yǎng)老 產(chǎn)品—— 幸福房來保 ，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，最近在南京開展試點(diǎn)。

焦點(diǎn)

怎么申請投保？

現(xiàn)代快報記者了解到，該產(chǎn)品對投保人 的年齡限制在60周歲至85周歲，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司后，可繼續(xù)住在原有房屋中選擇 居家養(yǎng)老 ，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故。幸福人壽江蘇分公司的工作人員告訴記者，目前，南京已有老人打電話咨詢這款以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品。

想要投保這款產(chǎn)品，需要如下流程：首先，老人與保險公司雙方達(dá)成初步參與計劃，保險公司和老人商量選擇并對房屋進(jìn)行評估產(chǎn)品測算，由此測算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金；接著，雙方達(dá)成共識，保險公司做盡職調(diào)查；猶豫期后，保險合同正式生效老人開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世；去世后，保險公司和繼承人對房產(chǎn)處置。

焦點(diǎn)

房屋抵押后的月養(yǎng)老金怎么核算？

投保人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養(yǎng)老保險金額，綜合考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等因素，金額一經(jīng)確定，不能變更。當(dāng)然，投保人每月拿到的養(yǎng)老金要在基本養(yǎng)老金額當(dāng)中扣除必要的費(fèi)用，如部分房屋評估費(fèi)、律師費(fèi)、保單管理費(fèi)等。

由于房屋價值的評估直接影響到了養(yǎng)老保險金額的多少，這個由誰來決定？條款顯示，保險公司將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評估。

該產(chǎn)品設(shè)計了兩種方案，供投保人選擇其一。方案一不承擔(dān)投保人身故給付責(zé)任，也不退還延期年金所產(chǎn)生的現(xiàn)金價值。方案二為保險公司承擔(dān)延期年金的身故給付責(zé)任，或在退保時退還現(xiàn)金價值。

以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價值500萬為例。若方案一，根據(jù)測算出來的每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，但在扣除延期年金和保單管理費(fèi)后，老人每月實際可領(lǐng)到的養(yǎng)老金為13522元，直至去世。延期年金每年繳費(fèi)金額為18595元 ，繳費(fèi)年數(shù)20年。

若選擇方案二，月度可領(lǐng)基本養(yǎng)老保險金7960元，直至去世。延期年金每年繳費(fèi)金額為51560元 ，繳費(fèi)年數(shù)20年。

養(yǎng)老金給付日為主險合同生效之日起第45日，首次給付日支付第一個月、第二個月的養(yǎng)老保險金。

現(xiàn)代快報記者注意到，方案一所需要繳納的延期年金保費(fèi)較少，每月可領(lǐng)取的基本養(yǎng)老保險金額較高。方案二則正好相反。

那么方案一和方案二的區(qū)別在哪里？南京一保險行業(yè)專家表示，兩個方案的區(qū)別在于身故和退保的情況下還能否拿到錢。 為了應(yīng)對長壽風(fēng)險，這款產(chǎn)品要求投保人買一份繳費(fèi)20年的延期年金 ，等于在房產(chǎn)反向抵押的基礎(chǔ)上疊加了一份年金險。延期年金是指保險合同成立后，經(jīng)過一定時期或被保險人達(dá)到一定年齡后保險人才開始給付年金的保險。這就像在工作期間購買延期年金，以滿足退休后的生活費(fèi)用需要。

焦點(diǎn)

房屋升值的部分怎么算？

除了房屋價格的評估，很多老年人對房屋的所有權(quán)以及房子升值部分的收益存在疑慮。

對此，幸福人壽告訴現(xiàn)代快報記者，投保該產(chǎn)品，房子的所有權(quán)還是歸老人，老年人只簽訂抵押登記合同，且必須指定繼承人并進(jìn)行公證，繼承人可以為子女、親友、原單位等。老人在生存期間繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)直至去世。老人百年之后，其繼承人享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還保險公司相關(guān)費(fèi)用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產(chǎn)再進(jìn)行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司相關(guān)費(fèi)用，如有剩余歸屬繼承人。

仍以上述案例測算：如果老人選擇方案一，84歲去世，其已經(jīng)領(lǐng)取該保險發(fā)放的養(yǎng)老金20年，合計324.53萬元，但這部分養(yǎng)老金計息后就價值721.26萬元。而此前老人的房屋評估價值為500萬元，若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，則全由保險公司處置，由于已經(jīng)超過500萬，繼承人無剩余金額可領(lǐng)。

如果選擇了方案二，同樣84歲去世，合計領(lǐng)取191.04萬元，但這部分養(yǎng)老金計息后同樣價值721.26萬元。若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，也無剩余金額可領(lǐng)。

現(xiàn)代快報記者從測算表中發(fā)現(xiàn)，在上述案例中，無論選擇方案一還是方案二，如果老人79歲去世，其領(lǐng)取養(yǎng)老金已經(jīng)15年時，這部分養(yǎng)老金計息后的價值為463.5259萬元，再往后，老人去世后需要償還給保險公司的費(fèi)用就會超過房屋有效保險價值，超過的部分老年人指定的繼承人無須追加，但優(yōu)先償還保險公司后，繼承人也沒有剩余的錢可領(lǐng)取。實際上，在這15年中，兩種不同方案下，老人共計領(lǐng)取到的養(yǎng)老金分別為243.3975萬元和143.28萬元。

焦點(diǎn)

猶豫期過了還能退保嗎？

值得一提的是，這款產(chǎn)品特地設(shè)了30天猶豫期，相比普通保險產(chǎn)品15天的猶豫期明顯延長，這也是為了給老人更多時間考慮清楚。

如果超過猶豫期又想反悔，可以退保嗎？據(jù)介紹，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同，但要承擔(dān)一定退保手續(xù)費(fèi)和其他各類費(fèi)用和損失賠償，退保手續(xù)費(fèi)為退保之前累積計息的養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續(xù)費(fèi)。如果在一定期限內(nèi)老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權(quán)，即出售 抵押房屋。

現(xiàn)代快報記者了解到，該款產(chǎn)品中，保險公司的盈利模式主要是通過5.5%的利率差賺錢，以及老人身故后房產(chǎn)的處置。

延伸

到去年底，全國有52戶70人投保

據(jù)幸福人壽介紹，截至2016年底，共52戶70人投保，涉及抵押房產(chǎn)價值超過1.47億元，發(fā)放養(yǎng)老金413萬元，老人平均月領(lǐng)養(yǎng)老金9623.9元；月領(lǐng)最高的是上海的一位老人，每月可領(lǐng)取20494元。

南京一位保險業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幸福人壽的這款產(chǎn)品設(shè)計很復(fù)雜，業(yè)內(nèi)人士看著都吃力，一定程度上也影響了該款保險的銷量。

南京市民政局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品推出前，房子只能供老人自住，無法變成老人的養(yǎng)老收入，而出租、出售房產(chǎn)，又不能實現(xiàn)老人居家養(yǎng)老的愿望。如何能把家庭主要財富房產(chǎn)變成活錢，既可保證老人居家養(yǎng)老，又能增加老人的養(yǎng)老收入，以房養(yǎng)老是實現(xiàn)這兩個目標(biāo)的重要途徑之一。從試點(diǎn)城市來看，選擇 以房養(yǎng)老 的老人大多是鰥寡孤獨(dú)老人、失獨(dú)老人以及擁有兩套以上房產(chǎn)的老人。