這看似是一道數(shù)學(xué)計(jì)算題，房子的抵押率加上銀行收取的利息，就是銀行的底線，房子降價(jià)之后，如果低于這個(gè)底線，那銀行是會(huì)賠錢(qián)的。其實(shí)這當(dāng)中又不單單涉及到數(shù)學(xué)計(jì)算，還有借貸關(guān)系的終止問(wèn)題。

我們先來(lái)計(jì)算一下：

銀行房產(chǎn)抵押類貸款利率普遍在7%左右，住房按揭貸款普遍在5.5%左右，我們?nèi)€(gè)折中數(shù)6%。商業(yè)用房在銀行的抵押率大概在50%左右，一般住宅在銀行的抵押率大概在60%左右，住房按揭貸款抵押率在70%左右。我們就取個(gè)折中數(shù)60%。

銀行能夠容忍房?jī)r(jià)最大降幅，不能低于1—（60%+6%）=34%。

其實(shí)房?jī)r(jià)降多少，對(duì)銀行影響是不大的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)只是個(gè)數(shù)字，對(duì)銀行影響比較大的是借款人的違約。倘若房?jī)r(jià)下降很多，但借款人信用都很好，都正常還銀行資金，那銀行是不會(huì)出任何問(wèn)題的。

房?jī)r(jià)下跌到一定的程度，在銀行貸款的人可能會(huì)選擇不再繼續(xù)歸還銀行的貸款，同時(shí)也舍棄了房子。他們的邏輯是房子隨便被銀行收走，反正剩余的欠款已經(jīng)超過(guò)了房子的價(jià)值。銀行最怕的是這種寧可不要信用，不要房子也要違約的人。

假設(shè)極端情況下，房子原價(jià)100萬(wàn)，小王在銀行借款60萬(wàn)，年利率6%，貸款剛一下發(fā)，房子就大幅降價(jià)，降至50萬(wàn)。前邊講到了，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)房子底線價(jià)格是66萬(wàn)。

這個(gè)時(shí)候小王合計(jì)，如果我繼續(xù)還錢(qián)，我要還66萬(wàn)，如果我不還錢(qián)，銀行要拍賣(mài)我的房子，我的房子就值50萬(wàn)。也就是說(shuō)如果我不還錢(qián)，我凈掙60-50=10萬(wàn)元。如果考慮資金成本，那我凈掙10+6=16萬(wàn)元。

小王忽略了一個(gè)問(wèn)題，如果小王的房子拍賣(mài)后不足以歸還銀行的貸款，小王有義務(wù)補(bǔ)足剩余資金。如果小王不補(bǔ)足，銀行照樣是可以起訴小王，執(zhí)行小王名下財(cái)產(chǎn)的。

借貸關(guān)系終止的標(biāo)志不是抵押物被拍賣(mài)，而是借款余額為零。抵押物被拍賣(mài)的目的也是為了讓借款余額為零。不管抵押物是否降價(jià)，也不管拍賣(mài)結(jié)果如何，只要最終沒(méi)有結(jié)清借款，借貸關(guān)系就一直存在。銀行依然有權(quán)對(duì)借款人提起起訴。

總結(jié)：

房?jī)r(jià)的下跌可能會(huì)讓銀行出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)最根本的出處不是房?jī)r(jià)的下跌，而是借款人信用不好，發(fā)生了違約風(fēng)險(xiǎn)。