進(jìn)入樓市調(diào)控以來(lái)，雖然整體房?jī)r(jià)處于相對(duì)大體平穩(wěn)的狀態(tài)，但在整體均價(jià)上依然保持著上行的勢(shì)頭，所以暫時(shí)來(lái)看房?jī)r(jià)下降的地方并未在整體房?jī)r(jià)的漲跌中起到主要作用，事實(shí)上數(shù)據(jù)來(lái)顯示大部分城市還是處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)，從成交來(lái)看，國(guó)內(nèi)還保持著相對(duì)較大的需求，即使長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)的支撐因素在變?nèi)?，但暫時(shí)看來(lái)還是很難馬上從行業(yè)整體的角度走出轉(zhuǎn)向的走勢(shì)。
整體均價(jià)保持穩(wěn)中上行，反映出目前在個(gè)體城市漲跌互現(xiàn)的狀態(tài)下依然是上漲占據(jù)主導(dǎo)位置的事實(shí)。
房?jī)r(jià)與城市價(jià)值和供需關(guān)系密切相關(guān)，而不同城市的城市價(jià)值和需求關(guān)系有強(qiáng)有弱，所以從個(gè)體城市來(lái)看，有些在漲有些在跌也是比較正常的現(xiàn)象，而我們從全國(guó)的整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，一直以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)都呈現(xiàn)上行的狀態(tài)，也說(shuō)明了上行的城市占據(jù)了主導(dǎo)地位。
▲全國(guó)均價(jià)并未改變上行的狀態(tài)。
雖然進(jìn)入“房住不炒”的樓市調(diào)控以來(lái)，很多城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲現(xiàn)象已經(jīng)得到了有效的控制，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，整體均價(jià)依然保持著穩(wěn)中上行的狀態(tài)，一年比一年高的走勢(shì)并未改變。
從1998年以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格整體呈現(xiàn)出持續(xù)爬坡的態(tài)勢(shì)，一直到2019年均未出現(xiàn)過(guò)明顯的轉(zhuǎn)勢(shì)，顯示了房?jī)r(jià)還是處于上升的通道中。
我們回看統(tǒng)計(jì)部門(mén)自2016年以來(lái)的數(shù)據(jù)，直到2019年間共4年全國(guó)新建商品房中住宅的均價(jià)分別為7202元、7613元、8544元和8952元，可見(jiàn)最近幾年房?jī)r(jià)一直在上行之中，只是在樓市調(diào)控之下上行的幅度受到了控制。
所以我們從數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)并未在整體上體現(xiàn)出下跌的跡象，至少目前來(lái)看整體市場(chǎng)表現(xiàn)還是較活躍的，否則也不會(huì)在最近連續(xù)幾年時(shí)間的新建商品房的銷售面積都保持在16－17億平方米左右的高位了。
▲城市個(gè)體之間房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中上行的城市占據(jù)著主導(dǎo)的位置。
房?jī)r(jià)與城市價(jià)值和當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系密切掛鉤，這也可以解釋為什么有些城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)較強(qiáng)，而有些城市的房?jī)r(jià)要面臨較大的壓力了。而即使有漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象，也難改整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中向上的走勢(shì)，這也反映了現(xiàn)實(shí)中暫時(shí)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)走勢(shì)較強(qiáng)的城市是占據(jù)了主導(dǎo)的位置。
而據(jù)易居研究院1－3月份的全國(guó)百城住宅價(jià)格報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)看，在2020年剛過(guò)去的第一季度，即使在新冠的影響之下，在其監(jiān)測(cè)的100個(gè)囊括了各線代表城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)中，真正出現(xiàn)下跌的城市只有26個(gè)，其余上漲及持平的城市占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。這也說(shuō)明了房?jī)r(jià)分化暫時(shí)來(lái)說(shuō)還是以穩(wěn)中上行為主。
所以從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)和成交情況看來(lái)，市場(chǎng)中說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象只是存在于局部的城市中，暫時(shí)并未反映到整體的成交上，也并未在整體房?jī)r(jià)的走向上表現(xiàn)出來(lái)。
個(gè)體城市支撐條件的強(qiáng)弱會(huì)成為主導(dǎo)因素，即使房地產(chǎn)的長(zhǎng)期因素會(huì)加劇分化，對(duì)目前的短期作用也不會(huì)很大。
▲個(gè)體城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)需要以自身的條件為主導(dǎo)。
一個(gè)城市的房?jī)r(jià)主要受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系和城市價(jià)值的影響。當(dāng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景也很好，那么對(duì)需求的吸引就會(huì)比較強(qiáng)，可以在較長(zhǎng)的時(shí)間里保持需求的穩(wěn)定甚至增長(zhǎng)，這是城市價(jià)值吸引的體現(xiàn)。
而如果一個(gè)城市的供求關(guān)系比較緊張，那即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是那么突出，也很容易會(huì)由于供應(yīng)趕不上需求而出現(xiàn)矛盾，使房?jī)r(jià)得到支撐，這種現(xiàn)象多見(jiàn)于當(dāng)?shù)厝丝诨鶖?shù)大、棚改力度足、城市基建處于特殊的進(jìn)展時(shí)期等條件下，如果當(dāng)?shù)氐墓?yīng)量不足，那么房?jī)r(jià)大概率會(huì)往上走。
雖然不是每一個(gè)城市的供求關(guān)系都是健康的，有些可能是由于投資需求過(guò)盛，有些可能是炒作風(fēng)潮過(guò)重，但只要有成交量，或者市場(chǎng)情緒被調(diào)動(dòng)了，房?jī)r(jià)體現(xiàn)到成交上，那就有可能被推高。
所以城市價(jià)值和供求的狀況會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走向。
▲長(zhǎng)期的影響因素會(huì)加劇分化，但對(duì)短期的作用不會(huì)太大。
雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，僅就人口紅利逐漸減弱這一個(gè)因素，就有可能對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響，但就短期來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期因素所起的作用還不會(huì)太大。
這從最近幾年的天量成交就可以知道，在樓市調(diào)控對(duì)“房住不炒”的貫徹下，炒房的現(xiàn)象雖然還未完全消失，但已經(jīng)少了很多，支撐成交量的還是以居住需求為主。
這也從一個(gè)側(cè)面反映出目前的需求還是比較多的，雖然數(shù)據(jù)上看好像國(guó)人都不缺住房，但由于住房分布和住房質(zhì)量存在不均衡的矛盾，再加上人口存在著在不同城市間流動(dòng)、向發(fā)展機(jī)會(huì)多的城市流動(dòng)等特點(diǎn)，會(huì)形成很多改善型及全新的居住需求，這些需求的平息都需要成交來(lái)平息，同時(shí)也需要時(shí)間。
當(dāng)然目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，再繼續(xù)漲下去、再繼續(xù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)整體收入水平的話，只會(huì)使杠桿越來(lái)越高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的反芻作用和累積的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越高，這就需要以調(diào)控來(lái)平衡房?jī)r(jià)上行與收入增長(zhǎng)之間的矛盾，讓房?jī)r(jià)盡量保持穩(wěn)定，在一段時(shí)間后，以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)來(lái)追上和消化目前過(guò)高的房?jī)r(jià)壓力。
綜上內(nèi)容來(lái)看，房?jī)r(jià)的下跌暫時(shí)只存在于局部的個(gè)體城市中，但這些城市下跌的力量并未影響到整體的走勢(shì)，暫時(shí)從數(shù)據(jù)來(lái)看整體的走勢(shì)還是體現(xiàn)穩(wěn)中上行的狀態(tài)。而個(gè)體城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)主要受供求和所在城市價(jià)值的影響，樓市長(zhǎng)期的影響因素對(duì)目前短期的影響作用還不會(huì)太大，所以出現(xiàn)整體下跌的可能性暫時(shí)來(lái)說(shuō)還是比較小。