大家好，我是勇談。東北人喜歡投資買(mǎi)房是國(guó)人都知道的事情，包括如今國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展比較好的南方地區(qū)也普遍存在買(mǎi)房投資風(fēng)，眾人皆知的溫州炒房團(tuán)其實(shí)就是典型代表。那么大量買(mǎi)房的結(jié)果就是不僅僅加快了房?jī)r(jià)上漲的速度也快速增加了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。
包括東北人在內(nèi)，不少人大量買(mǎi)房的主要目的除去居住為就是投資，而且近些年以來(lái)投資逐漸占據(jù)了大頭
買(mǎi)房投資基本是過(guò)去幾年全民都在做的事情，包括東北人、南方人大量買(mǎi)房的目的也在于此
圖上所示是近20年來(lái)商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)“絕大多數(shù)情況下，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格都是保持中高速增長(zhǎng)的”。房?jī)r(jià)保持中高速增長(zhǎng)也就意味著房產(chǎn)投資的收益也很理想，尤其是在商品房發(fā)展的中期階段房產(chǎn)相對(duì)還是供不應(yīng)求的，房產(chǎn)收益高是事實(shí)。
目前來(lái)看以2015年定基100，絕大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)漲幅都在40%以上，這個(gè)投資收益率算比較高了
圖上所示是近3年來(lái)國(guó)內(nèi)主要一線及新一線城市的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)“多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)30%，甚至西安的新房?jī)r(jià)格相比于2015年漲幅逼近70%！”大家需要知道的是如今銀行三年定期年利率不過(guò)2.75%，一般銀行理財(cái)?shù)哪晔找媛什贿^(guò)4-5%之間。假如同樣的100萬(wàn)放到銀行跟投資樓市收益差距不是一星半點(diǎn)，這也是為何大量投資客尤其是東北和南方朋友熱衷于房產(chǎn)投資的原因。
東北人和南方人確實(shí)是全國(guó)開(kāi)頭進(jìn)行房產(chǎn)投資的，全民投資房產(chǎn)的后果已經(jīng)凸顯
房?jī)r(jià)持續(xù)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)不斷上漲但負(fù)債率卻不斷攀升
房?jī)r(jià)大漲的問(wèn)題大家已經(jīng)深有體會(huì)，隨著房?jī)r(jià)大漲房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了最佳發(fā)展時(shí)期，不過(guò)跟其他行業(yè)不同房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展確實(shí)建立在“負(fù)債率不斷攀升”的基礎(chǔ)上。圖上所示是2010-2018年房企總資產(chǎn)及負(fù)債率走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)房企總資產(chǎn)雖然說(shuō)2018年已經(jīng)突破85萬(wàn)億，但是負(fù)債率也高達(dá)79.1%，這個(gè)意味著什么？房企接近80%的資產(chǎn)都是銀行或者其他渠道融資而來(lái)的，而對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)如果負(fù)債率超過(guò)70%基本就意味著破產(chǎn)。
全民投資房產(chǎn)，買(mǎi)房的結(jié)果就是房產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了中國(guó)家庭70-80%的財(cái)富，中國(guó)家庭負(fù)債率攀升，沒(méi)有足夠的金錢(qián)進(jìn)行消費(fèi)影響其他行業(yè)也就是必然
圖上所示是中國(guó)——家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比值走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)十分明顯的趨勢(shì)，從2017年開(kāi)始這個(gè)比值越來(lái)越高，到目前為止這個(gè)比值已經(jīng)達(dá)到55.2%！！為何會(huì)這么高？其實(shí)就是跟全民買(mǎi)房有很大關(guān)系，當(dāng)然這里也少不了投資房產(chǎn)的貢獻(xiàn)。當(dāng)然因?yàn)榇蠹叶既ベI(mǎi)房的原因?qū)е率种心軌蜻M(jìn)行消費(fèi)的資金極其有限，也自然影響到了其他消費(fèi)品行業(yè)的發(fā)展。
房住不炒的提出為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆冷水，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度正在減退
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的很大一部分原因就是房產(chǎn)投資風(fēng)橫行，“房住不炒”的提出關(guān)鍵就是為了解決房產(chǎn)投資問(wèn)題
國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資風(fēng)盛行的關(guān)鍵其實(shí)還是監(jiān)管不嚴(yán)和房產(chǎn)投資收益過(guò)高，在房產(chǎn)投資收益高短時(shí)間解決不了的情況下加大對(duì)于流入樓市資金的監(jiān)管就成為重中之重。在2016年底提出“房住不炒”后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始從供需端向融資端轉(zhuǎn)移，效果也在2018年有所體現(xiàn)，2019年國(guó)內(nèi)商品房漲幅為6.5%已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于過(guò)去10%左右的漲幅了。所以，堅(jiān)持房住不炒還是很有必要的。
綜上，東北人和南方人買(mǎi)房其實(shí)僅僅是全民買(mǎi)房的一個(gè)縮影而已，全民買(mǎi)房的代價(jià)就是房?jī)r(jià)不正常上漲，房產(chǎn)投資風(fēng)過(guò)盛，居民負(fù)債率提高，消費(fèi)動(dòng)力不足等。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房企負(fù)債率越來(lái)越高自然會(huì)導(dǎo)致更多問(wèn)題。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問(wèn)題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注、訂購(gòu)勇談的專(zhuān)欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。