這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)小復(fù)雜，我做簡(jiǎn)單的計(jì)算過(guò)程，希望能夠講清楚。房貸的還款方式有兩種，一個(gè)是等額本息，一個(gè)是等額本金，這兩種方式的月供不一樣，不過(guò)本質(zhì)都是一樣的，下面一一來(lái)講解：

1、利率是什么？

利率是資金成本，我把錢(qián)給你使用了，那么他就必須得有成本回報(bào)給我，這個(gè)就和人情是一樣的，禮尚往來(lái)其實(shí)也就是人情的成本。

利率也叫做資金的時(shí)間價(jià)值，資金是能夠錢(qián)生錢(qián)的，有時(shí)間就會(huì)生孩子，金錢(qián)是不知道疲倦的。所以“時(shí)間就是金錢(qián)”。

2、等額本金的計(jì)算方法

100萬(wàn)的借貸，一年后還款本息總和是110萬(wàn)，那么利息就是10萬(wàn)，利率就是10萬(wàn)/100萬(wàn)=10%。

那么如果是每個(gè)月都還一次本息呢？其中本金是每個(gè)月都一樣，也就是：100萬(wàn)/12=8.33萬(wàn)。那么利息是多少？我們假設(shè)年利率還是10%，那么月利率就是0.83%（10%的利率除以12個(gè)月）。

第一個(gè)月底要償還的利息就是：100萬(wàn)*0.83%=8333.33元。這個(gè)怎么理解？也就是100萬(wàn)的資金你使用了一個(gè)月時(shí)間，月利率是0.83%，那么利息就是8333.33元。第一個(gè)月償還的本息總額是：83333元+8333元=91666元，已償還本金8.33萬(wàn)，剩余本金91.67萬(wàn)。

第二個(gè)月要償還的利息就是：（100萬(wàn)-8.33萬(wàn)）*0.83%=7608元，也就是說(shuō)剩余的本金91.67萬(wàn)又使用了一個(gè)月，產(chǎn)生的利息是7608元；第二個(gè)月償還的本息總額是：83333元+7608元=90941元，已償還本金16.67萬(wàn)，剩余本金83.33萬(wàn)。

第三個(gè)月要償還的利息就是：(100萬(wàn)-8.33萬(wàn)*2)8*0.83%=6917元。也就是說(shuō)剩余的本金83.33萬(wàn)又使用了一個(gè)月，產(chǎn)生的利息是6917元；第二個(gè)月償還的本息總額是：83333元+6917元=90250元。已償還本金25萬(wàn)元，剩余本金75萬(wàn)元。

……

第十二個(gè)月要償還的利息就是（100萬(wàn)-8.33*11）*0.83%=692元，也就是說(shuō)剩余的本金8.33萬(wàn)又使用了一個(gè)月，產(chǎn)生的利息是692元。第十二個(gè)月償還的本息總和是：83333元+693元=84025元。已經(jīng)償還本金100萬(wàn)元，剩余本金為零。

以上就是貸款100萬(wàn)，利率10%，期限1年，等額本金的還款方式的計(jì)算過(guò)程，下面我再貼一張軟件計(jì)算的結(jié)果，各位讀者可以對(duì)比一下。

3、等額本息的計(jì)算方式

其實(shí)本質(zhì)和等額本金的計(jì)算方式是一樣的，都是你上一期剩余本金在每個(gè)月產(chǎn)生的利息，再加上當(dāng)月該償還的本金來(lái)計(jì)算的，但是比等額本金要復(fù)雜多了，因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)月要償還的本金是不知道的。所以為了要確定這個(gè)償還的本金需要倒推公式，這個(gè)就比較復(fù)雜了，這里不做詳細(xì)闡述。

總結(jié)：在相同的貸款、利率、和期限的情況下，等額本息要比等額本金產(chǎn)生的利息絕對(duì)額要多，那么是不是等額本息就多少了利息呢？是不是等額本息就更加劃算呢？

當(dāng)然不是的，因?yàn)榈阮~本息對(duì)資金額度使用的時(shí)間更多，因?yàn)榈阮~本金前期償還的多，所以剩余的本金就少，那么對(duì)資金的額度逐漸就占用得好，那么產(chǎn)生的利息自然就少些。這里就得出一個(gè)結(jié)論：等額本息和等額本金其實(shí)都是一樣的，從利息的角度都是一樣的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，貸款人要根據(jù)自己的還款能力去選擇還款方式。