如果房貸利率下降，那么之后的還款也會跟著下降，但僅限于基準利率部分，要是上下浮部分變動，并不會改變。房貸利率近期確實存在著松動，但是并非是基準利率的松動，而是上下浮比例的浮動。通常我們見到的銀行貸款利率是針對貸款人的貸款利率，而對于房產貸款還存在一個上下浮動的比例，這個比例能夠有效的調節對于房地產供需之間的關系。

一、基準利率與浮動比例，對于房地產貸款的影響。

房產貸款按揭時會與銀行簽訂一份合同，而這份合同會如何呢？這份合同中會標明貸款利率的細則部分。而對于基準利率與浮動比例之間是存在著不同的，基準利率要是央行存在調整，那么合同內的計算公式中的基準利率就會發生變化，如果以前是5%，沒有上下浮比例的附加，之后調整為4%，那么之后執行的還款利率就為4%。那要是以前基準利率為5%，上浮20%，也就是6%，之后基準利率調整為4%呢？那么還款利率就為4.8%，下浮也會是一個道理。

所以，基準利率的變化會對于現在的執行利率才會產生變化，要僅僅是房貸利率的浮動比例發生了變化，并不會影響之后的房貸利率，仍舊是按照合同簽訂時的浮動比例執行。

二、以前的貸款利率，還都還了，只能是計算之后沒有還完的部分。

以前的房貸是按照以前的房貸利率進行的償還，只不過之后的房貸利率發生了變化，所以之后未償還的就使用之后的房貸利率水平進行償還。這就是本金在償還過程中的利率水平不一樣所引起的，原來的房貸利率高，所以你需要還的利息也就高，但是之后呢？房貸利率下降了，那么未償還部分的計價利息也就會變低一些。這與之前的已還款部分，沒有任何的影響。