8月9日，中國工商銀行和中國農業(yè)銀行同日調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房貸利率維持基準利率上浮10%不變。

據(jù)了解，工行上海分行4月26日之前執(zhí)行的是首套房貸利率九折，即利率為4.41%；4月26日之后進行調整，此日之后出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執(zhí)行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。

上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續(xù)19個月上漲，購房者成本繼續(xù)增加。那么，上海房貸利率下調會不會刺激購房者入市？這對全國房地產市場是否具有一定的風向標意義？

其一，房地產板塊拉升，市場是將此作為大利好看待的。

8月10日開盤后，房地產板塊高開高走，萬科A漲逾6%，沙河股份、南都物業(yè)、深物業(yè)A等多股漲停，廣宇發(fā)展、陽光城等個股紛紛拉升。港股方面，中國恒大港股大漲7.4%，昨日公告將考慮分派2016年及2017年股息，市場分析分紅或超147億。融創(chuàng)中國漲近7%，雅居樂漲10%，萬科企業(yè)漲5.7%。

其二，房貸利率至9折，只是針對首套房，也就是只是針對剛需。

7月，在融360監(jiān)測的30家銀行中，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分（支）行可以申請9-9.5折優(yōu)惠；10家銀行執(zhí)行基準利率；1家銀行執(zhí)行基準上浮5%；8家銀行執(zhí)行基準上浮10%；2家銀行執(zhí)行基準上浮15%；另有4家銀行執(zhí)行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執(zhí)行基準上浮10%。首套房貸利率連漲19個月。融360數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續(xù)19個月上漲，購房者成本繼續(xù)增加。

其三，統(tǒng)計家庭債務攀升率，房價已到不遏制不行程度。

我國家庭最新房貸債務率為34.29%，住戶各類貸款占住戶存款比高達63.48%，考慮到其他債務實際更高。就在不久前，我國央行發(fā)布了《2018年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》。根據(jù)該報告的披露，2018年6月末，金融機構人民幣各項貸款余額129.15萬億元，同比增長12.7%，增速比上季末低0.1個百分點；上半年增加9.03萬億元，同比多增1.06萬億元。個人住房貸款余額23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上季末低1.4個百分點。這說明貸款買房依舊較熱。同期，我國住戶本外幣存款695184.68億元。這么一算的話，我國家庭房貸債務率約為34.29%。

其四，下半年房價上漲幅度將全面下降。

易憲容今天在新京報發(fā)表評論，我看說的挺實在。就下半年國內房價走勢來看，房價上漲幅度將全面下降，但上半年國內房價上漲的趨勢并不會逆轉，只不過房價上漲幅度減小而已。由于房價漲幅在下降，由于不少城市對房地產投機炒作及投資行為要進行全面封殺，那么，下半年房地產投機炒作者進入房地產市場障礙增加、意欲下降，所以住房的銷售面積和銷售總額增幅也會降低，但是住房銷售總額增長幅度仍然會保持遠高于住房銷售面積增長幅度這樣的格局。無論是下半年還是今年全年，房地產銷售創(chuàng)歷史紀錄的格局還會繼續(xù)，只不過會比前幾年的增幅小一些。

對一些城市的房地產市場仍然過熱的現(xiàn)象，政府一定會要求控制。所以，下半年的國內房地產市場形勢根本上不用過多擔心，仍然會向好。但再遠一點來看，國內房地產市場的總體格局正在發(fā)生較大變化。