為服務(wù)大眾居民安居樂業(yè)，各商業(yè)銀行積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，加大市場(chǎng)營(yíng)銷力度，集中信貸資金發(fā)放住房貸款，助力支持客戶實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)。可以說，住房貸款業(yè)務(wù)已成為當(dāng)前銀行信貸業(yè)務(wù)的重要業(yè)務(wù)之一，其期限長(zhǎng)、服務(wù)面廣、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)得到了各家商業(yè)銀行的重視。
為了更好地服務(wù)客戶，銀行現(xiàn)在基本上按照專業(yè)化、集約化、優(yōu)質(zhì)化的要求建立建設(shè)住房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和專營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，并以工廠式、程序化、分步驟等設(shè)計(jì)服務(wù)流程，打造優(yōu)質(zhì)、高效、合規(guī)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)品牌，著力擴(kuò)大業(yè)務(wù)影響力，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從目前各商業(yè)銀行設(shè)置的房貸經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)崗位分工來(lái)看，均按照業(yè)務(wù)受理、業(yè)務(wù)調(diào)查、貸款審核、信貸審批、押品抵押、合約簽訂、貸款發(fā)放、檔案歸集、貸后管理等崗位，并遵循貸審分離原則對(duì)房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行受理、調(diào)查與審批的，通過流程化的分工分離，強(qiáng)化信貸經(jīng)營(yíng)、審批、管理的相互制約，從而規(guī)避信貸業(yè)務(wù)的混崗操作，以更加嚴(yán)格、規(guī)范、有序的管理防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。
至于銀行是如何查詢?cè)u(píng)判借款人風(fēng)險(xiǎn)的？應(yīng)該主要有如下幾方面的內(nèi)容與流程：
一、住房貸款受理人員在收到借款申請(qǐng)人提交的《借款申請(qǐng)書》及申請(qǐng)材料后，要根據(jù)自身銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的貸款管理辦法、操作規(guī)程等進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人資格及申請(qǐng)材料的完整性與規(guī)范性。調(diào)查借款申請(qǐng)人是否具備完全民事行為能力，審核其提供的申請(qǐng)材料是否完整、真實(shí)、合法、有效。對(duì)申請(qǐng)材料所有文件正本、原件，均須驗(yàn)證是否真實(shí)、合法、有效，對(duì)申請(qǐng)材料所有文件副本、復(fù)印件，均須對(duì)照文件正本、原件進(jìn)行一致性的驗(yàn)證，驗(yàn)證無(wú)誤后才開始受理業(yè)務(wù)。為了辨別申請(qǐng)房貸業(yè)務(wù)的真?zhèn)危J前調(diào)查人員還必須直接與借款申請(qǐng)人及相關(guān)人員面談，了解借款申請(qǐng)人的基本情況、身份的真實(shí)性、貸款還款的能力、信用狀況、所購(gòu)房屋情況和購(gòu)房行為真實(shí)性、首付款支付情況，等等，同時(shí)還要通過中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款申請(qǐng)人及相關(guān)人員身份證件信息進(jìn)行核對(duì)。
二、調(diào)查借款申請(qǐng)人的還款能力。貸款調(diào)查人員主要是對(duì)借款申請(qǐng)人提供的還款能力證明材料進(jìn)行核查，根據(jù)其收入情況、還款來(lái)源，結(jié)合還款方法、貸款期限對(duì)其還款能力進(jìn)行判斷與評(píng)價(jià)借款人是否具備正常歸還貸款的還款能力。（一）對(duì)于以工資性收入為主、有固定工作的借款申請(qǐng)人，主要審核其提供的收入證明材料，包括所在單位出具的收入證明材料、最近三個(gè)月工資單或工資賬戶明細(xì)、納稅證明、住房公積金繳交清單等。（二）對(duì)于以投資經(jīng)營(yíng)性收入為主的借款申請(qǐng)人，則主要審核其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和投資經(jīng)營(yíng)收入證明材料。如借款申請(qǐng)人為企業(yè)主，投資經(jīng)營(yíng)收入證明材料包括驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、股東分紅決議、所得稅納稅證明、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表等；如借款申請(qǐng)人為個(gè)體工商戶等自雇人士，投資經(jīng)營(yíng)收入證明材料包括稅務(wù)登記證、所得稅納稅證明、經(jīng)營(yíng)明細(xì)賬、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表等。從中了解借款人的實(shí)際還款能力以及還款能力的合理性，避免貸款發(fā)放后，借款人無(wú)力償還貸款本息。同時(shí)還要查達(dá)哈借款申請(qǐng)人是否有其他未結(jié)清貸款，這需要通過調(diào)查借款申請(qǐng)人的還款記錄等，從而合并考慮其還款支出、計(jì)算收入還貸比例，綜合評(píng)價(jià)其還款能力。一般情況下，銀行對(duì)于借款人的每月償債比例控制在月收入的55%以內(nèi)，保證其收入在扣除必要的生活支出后還有能力歸還貸款本息，避免過度負(fù)債，超過個(gè)人負(fù)擔(dān)能力。
三、調(diào)查借款申請(qǐng)人的信用狀況。
貸款調(diào)查人員要調(diào)查借款申請(qǐng)人的信用記錄和還貸意愿，充分利用各家銀行共享信息和有關(guān)信息系統(tǒng)，調(diào)查借款申請(qǐng)人與本行的歷史往來(lái)。一是根據(jù)借款申請(qǐng)人的授權(quán)，查詢中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，打印個(gè)人信用報(bào)告，作為貸款審批參考材料。二是調(diào)查借款申請(qǐng)人近兩年的信用記錄，包括借款申請(qǐng)人貸款次數(shù)、不良信用記錄、拖欠貸款本息記錄以及目前貸款風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。對(duì)于信用報(bào)告中偶爾存在的逾期還款或是拖欠等原因的，要通過相關(guān)說明、佐證等來(lái)分析其信用履約意愿及能力，防范借款人的不良風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于存在超過一定次數(shù)、期限的逾期還款、欠款等行為的，銀行則會(huì)判斷借款人的還款意愿而拒絕審批貸款的。
四、核查借款申請(qǐng)人購(gòu)房情況和購(gòu)房行為真實(shí)性。一是審查購(gòu)房證明材料，確認(rèn)房屋交易真實(shí)、合法、有效。比如審核合同上記載的房屋座落地與房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售許可證或售房人的房屋權(quán)屬證書記載信息是否一致；是否根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定辦妥商品房銷售合同的交易鑒證、銷售登記、銷售備案或預(yù)告登記手續(xù)；合同賣方簽字人是否為房地產(chǎn)開發(fā)商或再交易房屋的所有人，是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章和簽字是否真實(shí)有效；房屋權(quán)屬證書是否為有權(quán)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否存在缺陷，房屋共有人是否同意出售該房屋，抵押物權(quán)屬是否存在影響抵押權(quán)有效設(shè)定的其他因素，抵押物價(jià)值是否合理、足值，等等，確保房貸交易真實(shí)，相關(guān)房產(chǎn)抵押是否得到有效登記等。
如貸款采取保證擔(dān)保方式，則要調(diào)查保證人是否具備保證資格，保證人是否具有保證意愿并清楚保證責(zé)任。并通過保證人提交相關(guān)材料，包括基本情況、經(jīng)濟(jì)收入情況、財(cái)產(chǎn)證明等，調(diào)查判斷保證人提交材料的真實(shí)性、擔(dān)保能力、信用情況等。
五、貸款審核人員主要對(duì)借款人的材料與調(diào)查人的相關(guān)調(diào)查意見對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行審核，主要審核以下內(nèi)容：一是貸前調(diào)查人員提交的借款人申請(qǐng)材料、《申報(bào)審批表》、《面談?dòng)涗洷怼返炔牧系耐暾浴⒑弦?guī)性，以及內(nèi)容的一致性；二是審核貸前調(diào)查人員調(diào)查意見是否合規(guī)、準(zhǔn)確；三是通過個(gè)人貸款系統(tǒng)進(jìn)行電子審批或評(píng)分卡系統(tǒng)審批的，審核系統(tǒng)信息與有關(guān)紙質(zhì)材料信息的一致性。
貸款審批人員則是按照授權(quán)獨(dú)立決策。其依據(jù)商業(yè)銀行信貸政策和貸款審批管理規(guī)定，分析借款人信用情況、還貸能力和擔(dān)保措施等情況，綜合平衡貸款收益和風(fēng)險(xiǎn)，決定是否批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。
總之，銀行對(duì)于借款人的房貸需求，要通過一系列的業(yè)務(wù)受理、貸款調(diào)查、資料核查、材料審核、押品評(píng)估、信貸審批等環(huán)節(jié)手續(xù)后，在判斷借款人貸款用途合規(guī)、借貸手續(xù)齊全、貸款歸還有保障、信貸資金安全有前提下，才會(huì)給予審批通過并發(fā)放貸款的。