住房抵押貸款流程是什么？

第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或者第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。如商品房購(gòu)買人未支付全部房?jī)r(jià)款的，可向銀行申請(qǐng)貸款，并將該商品房設(shè)定抵押作為清償貸款擔(dān)保。

第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。這時(shí)，抵押權(quán)人必定是債權(quán)人，而抵押人是債務(wù)人或第三人，債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。用抵押貸款購(gòu)買商品房的，購(gòu)買人先與商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位簽訂商品房出售合同，然后再與銀行簽訂貸款合同、抵押合同。

第三步，抵押雙方持抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。抵押貸款購(gòu)買商品房的，可以在申請(qǐng)辦理交易登記的同時(shí)申請(qǐng)辦理抵押登記、手續(xù)。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。

哪些房產(chǎn)不能用于抵押？

1、未結(jié)清貸款的房產(chǎn)

抵押消費(fèi)貸款的房產(chǎn)一定是要沒(méi)有進(jìn)行過(guò)抵押的房產(chǎn)。如果是有抵押的房產(chǎn)或這個(gè)房產(chǎn)是正處于按揭狀態(tài)的，說(shuō)明銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，銀行不會(huì)允許再對(duì)此房產(chǎn)作抵押的。如果沒(méi)有還清貸款重新貸款叫做同名轉(zhuǎn)加按，目前我國(guó)已明令禁止。

2、部分已購(gòu)公房

在已經(jīng)購(gòu)買的公房中有兩種情況不能辦理抵押消費(fèi)貸款，一種是沒(méi)辦法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房。假如在購(gòu)房合同中有原單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款，銀行沒(méi)辦法取得他項(xiàng)權(quán)利，因此銀無(wú)法操作抵押消費(fèi)貸款。另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房，這樣的房產(chǎn)是不能上市進(jìn)行交易的，因?yàn)檫@樣銀行沒(méi)有抵押權(quán)，因此無(wú)法操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

3、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的，或者是純經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)目前的一系列政策，如果未滿5年是不允許上市交易的，銀行也以平是無(wú)法取得他項(xiàng)權(quán)利證，肯定是無(wú)法辦理抵押消費(fèi)的。

4、未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買的時(shí)候應(yīng)該都不知道是不能抵押，不能上市交易的。對(duì)于這點(diǎn)應(yīng)該大家都能理解，無(wú)可厚非吧！