|摘要

從長遠來看，還是應(yīng)該加快構(gòu)建市場化的穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策體系，比如推出房產(chǎn)稅，取消土地財政等等，取消限購限售政策，尤其是首先應(yīng)該取消以戶籍為根據(jù)的限購政策，鼓勵金融業(yè)支持首套房的購買。限購限貸等等短期行政性措施，不僅僅破壞市場秩序，而且可能給宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶來困擾。

近日媒體報道，中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行同日調(diào)整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。不過幾個小時之后，兩個銀行紛紛辟謠，利率并沒有下浮。

事情的變化反轉(zhuǎn)極具戲劇性，但是筆者認為，盡管高層對于房地產(chǎn)的調(diào)控非常嚴厲，但是對于個別城市和個別政策的微調(diào)，并不是跟高層的意圖相違背。

中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的總體要求是，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

今年上半年，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體穩(wěn)定，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍突出，一些熱點城市房價漲幅較高，一線城市房地產(chǎn)幾乎被凍結(jié)，部分城市下降幅度較大，對宏觀經(jīng)濟具有一定的拖累作用。

此次政治局會議總的精神是不能繼續(xù)讓房價上漲，而降低利率并不必然意味著房價上漲，對于房地產(chǎn)成交量下滑較大的城市，適當降低利率可以彌補前期調(diào)控導致的成交量萎靡，是因城施策，促進供求平衡的靈活措施。

當然，商業(yè)銀行降低房貸利率也自有自己的苦衷，最關(guān)鍵的是最近一段時間以來，央行通過在公開市場大幅度釋放流動性，貨幣市場利率快速下行，資金極度充裕。

中國貨幣政策基調(diào)從保持流動性“合理穩(wěn)定”變?yōu)?ldquo;合理充裕”，6月24日定向降準以及7月23日央行開展5020億1年期MLF操作之后，銀行間市場流動性異常寬松，短端收益率一路下探，銀行間隔夜加權(quán)利率跌破2％，中美3個月國債收益率利差也出現(xiàn)罕見倒掛。Wind數(shù)據(jù)，8月9日，中國3個月短期國債收益率為1.9552％，當日美國3個月國債收益率為2.6％，這也意味著中美兩國短期限國債收益率出現(xiàn)“倒掛”，這也是2008年金融危機之后首次出現(xiàn)中美利差倒掛。8月8日，隔夜Shibor大幅下調(diào)19.1個基點，報1.4220%，創(chuàng)下2015年8月12日以來的新低。7天Shibor下降4.1個基點，報2.3450%，低于中國人民銀行7天逆回購的官方利率（2.55%）。3個月Shibor下降5.3個基點，報2.8420%。

與此同時，同業(yè)存單的利率也一路下跌，目前，1個月同業(yè)存單利率降至2.3%，3個月同業(yè)存單利率也降至2.4%至2.5%水平，1年期存單利率降至3.3%。

資金極端充裕，資金價格下行，對于銀行來說，幸福來得太突然，負債端成本降了，但是資產(chǎn)端難以匹配，就是錢太多，無處投放。商業(yè)銀行最大的資產(chǎn)其實就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款一度達到商業(yè)銀行60%以上。

而且這輪貨幣貨幣信貸政策寬松，針對的主要是對基礎(chǔ)設(shè)施項目的寬松，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，已經(jīng)沒有多少基礎(chǔ)設(shè)施可以貸款，同時，制造業(yè)依然萎靡，資金需求不足，商業(yè)銀行自然就想打房地產(chǎn)貸款的主意。

但是此輪房地產(chǎn)調(diào)控主要是行政性的限購限貸現(xiàn)售，一線城市政策更加頻密和嚴厲，這些政策從根本上限制了房地產(chǎn)的需求，導致商業(yè)銀行失去了貸款的客戶，商業(yè)銀行無權(quán)對這些政策作出調(diào)整，唯一能動的只有房貸利率。因為降低利率，降低購房成本，顯然在于吸引購房者購房。

不過，從長遠來看，還是應(yīng)該加快構(gòu)建市場化的穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策體系，比如推出房產(chǎn)稅，取消土地財政等等，取消限購限售政策，尤其是首先應(yīng)該取消以戶籍為根據(jù)的限購政策，鼓勵金融業(yè)支持首套房的購買。限購限貸等等短期行政性措施，不僅僅破壞市場秩序，而且可能給宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶來困擾。