對于商業(yè)銀行信貸業(yè)務來說，抵質(zhì)押品（以下簡稱押品）是商業(yè)銀行緩釋信用風險的重要手段，而如何做好押品管理一直是商業(yè)銀行面臨的重要課題，但是就目前來說，我國商業(yè)銀行的押品管理仍然存在著一些問題，押品風險緩釋的功能沒有得到充分的發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)如何深度參與到商業(yè)銀行押品管理中來并在押品管理中發(fā)揮應有的作用是房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要認真考慮的重要問題。

政治背景

巴塞爾協(xié)議

2010年9月12日，巴塞爾銀行監(jiān)管委員會（BCBS）在瑞士巴塞爾召開央行行長和監(jiān)管當局負責人會議（GHOS），就巴塞爾協(xié)議新框架細節(jié)達成一致意見，并在11月的二十國集團（G20）首爾峰會上獲得簽署。巴塞爾協(xié)議III的內(nèi)容主要為，提高了資本充足率的要求，嚴格資本扣除限制，擴大了風險資產(chǎn)覆蓋范圍，引入杠桿率，加強流行性管理。

《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》（中國版巴塞爾協(xié)議）

中國銀監(jiān)會2012年6月8日發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，管理辦法分別對監(jiān)管資本要求、資本充足率計算、資本定義、信用風險加權(quán)資產(chǎn)計量、市場風險加權(quán)資產(chǎn)計量、操作風險加權(quán)資產(chǎn)計量、商業(yè)銀行內(nèi)部資本充足評估程序、資本充足率監(jiān)督檢查和信息披露等進行了規(guī)范。

《商業(yè)銀行押品管理指引》

《管理指引》對押品管理作出了全面規(guī)定，不僅明確了崗位責任，完善了信息系統(tǒng)，規(guī)范押品管理業(yè)務流程，同時，對押品分類、估值、集中度管理、壓力測試等也提出了明確要求。

押品管理及現(xiàn)狀

我國信貸業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀

信貸規(guī)模

隨著我國經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，我國金融機構(gòu)的信貸業(yè)務也在快速發(fā)展，信貸規(guī)模逐年增加，根據(jù)人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2017年6月末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額114.57萬億元，同比增長12.9%，增速比上季末高0.5個百分點；上半年增加7.97萬億元，同比多增4,362億元。2000年至2016年末銀行業(yè)金融機構(gòu)人民幣信貸變化情況如下圖：

不良貸款情況

從不良貸款方面來看，根據(jù)銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額達1.51萬億元，較2015年末增加2,379億元；不良貸款率1.74%，較2015年末增加0.07個百分點。從銀行個體來看，五大國有銀行不良貸款率除中國農(nóng)業(yè)銀行（2.37%）外均低于平均水平；股份制商業(yè)銀行中除上海浦東發(fā)展銀行、招商銀行、恒豐銀行略高于平均水平外，其余均低于全國平均水平；而相對于股份制商業(yè)銀行，城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的不良貸款率明顯較高，前十名均高于全國平均水平，各類銀行不良貸款率排名統(tǒng)計如下：

五大國有銀行2016年不良貸款余額及不良貸款率

股份制銀行2016年不良貸款余額及不良貸款率

城市商業(yè)銀行2016年不良貸款余額及不良貸款率

農(nóng)村商業(yè)銀行2016年不良貸款余額及不良貸款率

從上述數(shù)據(jù)不難看出，在信貸規(guī)模逐年增加的情況下，商業(yè)銀行不良貸款率也在逐年增加，特別是一些中小型商業(yè)銀行的不良貸款率相對較高，在此背景下，具有風險緩釋作用的押品管理的重要性進一步凸顯。

商業(yè)銀行押品管理存在的問題

由于押品管理貫穿著銀行信貸業(yè)務的貸前、貸中、貸后、不良貸款處置等不同階段，在銀行內(nèi)部涉及到不同的業(yè)務主管部門，流程繁多。因此，就目前階段來說，我國商業(yè)銀行的押品管理仍然存在一些問題，具體如下：

在貸前審批階段，押品選擇把關不嚴。

在貸前審批階段，對評估價值審核不嚴，從而導致押品評估價值虛高。

在貸中管理階段，抵質(zhì)押權(quán)設立不規(guī)范。

在貸后管理階段，押品管理不規(guī)范，價值動態(tài)監(jiān)測不到位，誘導押品風險隱患。

在不良貸款處置階段，由于對押品的評估等管理不當，造成處置價值偏低。

評估機構(gòu)在押品管理中的定位

從上文統(tǒng)計數(shù)據(jù)及論述不難看出，目前，房地產(chǎn)抵押貸款仍然是商業(yè)銀行的主要業(yè)務類型；另外，不良貸款率的高企及新的監(jiān)管政策的實施都促使銀行內(nèi)部進一步加強對押品實體及價值的管理，這些對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)而言，都意味著大量的業(yè)務機會，但同時也存在著風險。因此，如何確定機構(gòu)本身在押品管理中的定位是估價機構(gòu)首先需要考慮的問題。通過房地產(chǎn)估價機構(gòu)目前給商業(yè)銀行提供的服務內(nèi)容及發(fā)展趨勢進行分析，我們總結(jié)可以主要從“角色定位”及“功能定位”兩個方面去考慮。

角色定位：公正、獨立的第三方

《資產(chǎn)評估法》及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》均強調(diào)了估價應遵循“獨立、客觀、公正”原則，《資產(chǎn)評估法》對評估機構(gòu)及評估人員的法律責任也進行了明確規(guī)定，《資產(chǎn)評估法》實施后已經(jīng)出現(xiàn)了對估價人員和評估機構(gòu)處罰的案例，因此，無論從規(guī)避法律風險、估價機構(gòu)的長遠發(fā)展及估價職業(yè)道德等方面進行考慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的角色定位應確定為“公正、獨立的第三方”。

功能定位：價值評估、價值審核及咨詢

在信貸業(yè)務的貸前、貸中、貸后及不良處置階段，房地產(chǎn)估價機構(gòu)均提供著不同的服務內(nèi)容，但總體來看提供的服務主要為押品價值評估、押品價值的審核、押品價值的重估、押品管理建議咨詢等，總結(jié)起來就是價值評估及咨詢。

價值評估

房地產(chǎn)估價從某種意義上來說是發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，但對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價人員而言，作為“公允價值提供者”，需要嚴格按照房地產(chǎn)估價的獨立、客觀、公正、合法性、有效性、謹慎性原則等估價原則，并遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范及房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德，合理選用估價方法及估價參數(shù)，做到取值有理有據(jù)，并嚴格按照內(nèi)部審核流程進行審核，審慎確定押品的抵押價值并出具抵押價值評估報告，以確保押品評估價值的公允性。另外，估價人員在評估過程中還應對押品的權(quán)屬狀況、使用現(xiàn)狀、他項權(quán)利等進行調(diào)查和核實，找出押品存在的如權(quán)屬是否完善、是否涉訴、是否閑置或停工、是否存在抵押等問題，并在評估報告中進行提示說明。

價值審核

考慮到目前一些大型央企資產(chǎn)評估報告采取外部評估機構(gòu)進行審核的模式，未來商業(yè)銀行必將會對于一些貸款總額較大、較復雜或預計風險較大的項目，委托第三方評估機構(gòu)進行審核。另外，在押品重估過程中，由于不可避免的會出現(xiàn)部分押品評估值與重估值存在較大差異，為核實差異原因及發(fā)現(xiàn)問題，此時就需要對原評估價值的評估報告進行審核，找出評估過程中在價值類型確定、評估范圍確定、評估方法選擇、估值參數(shù)選取等方面的問題，為銀行加強押品管理提供參考。

管理咨詢

商業(yè)銀行管理人員專業(yè)技術(shù)能力普遍不高，銀行迫切需要提高押品管理人員的專業(yè)技術(shù)能力，而目前其主要方式為對押品管理人員集中進行培訓，此時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專業(yè)能力就充分體現(xiàn)了出來。其次，押品貸后重估一般為批量重估，涉及押品基本上在1,000筆以上，此時，除了對每個押品進行價值重估外，還需對重估的押品的類型、價值變動情況等進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并給出意見建議，為銀行規(guī)范押品管理提供參考。另外，貸后重估項目實踐過程中，還發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行的押品管理信息系統(tǒng)也并不完善，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以根據(jù)商業(yè)銀行的管理需要，結(jié)合房地產(chǎn)估價專業(yè)知識，對管理系統(tǒng)在數(shù)據(jù)標準化、統(tǒng)計分析、風險預警等方面提出改進建議。

結(jié)語

房地產(chǎn)估價機構(gòu)已在商業(yè)銀行過往的押品管理過程中特別是貸前階段發(fā)揮了重要的作用，隨著《商業(yè)銀行押品管理指引》的實施及行業(yè)監(jiān)管力度的進一步加強，房地產(chǎn)估價機構(gòu)必將會更深入的參與到押品管理過程中去，為商業(yè)銀行提供抵押價值評估、評估報告審核、貸后重估及管理咨詢等全方位的服務，在實現(xiàn)業(yè)務收入增加的同時為商業(yè)銀行規(guī)范押品管理、降低風險提供技術(shù)支持，從而實現(xiàn)雙贏。