根據大數據研究院11月28日發布的《2019年11月全國房貸市場報告》顯示，2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環比上漲1BP，為相應期限LPR加點68 BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環比上漲1BP，為LPR加點100BP。

買房是人們繞不過的話題，房價的高企讓人又愛又恨，沒買的希望能降一點好上車，已經買了的希望還能再漲一點，更多人等不及降價就迅速倒向了買房這一邊，因為擔心還會再漲。

一、利息≈本金

朋友小L就是在這樣的背景下匆匆加入購房大軍，可能介入的時機并不理想，他上車的時候正是房貸利率上浮力度最大的時候。6.37%，小L的房貸利率在基準利率的基礎上上浮了30%。

房貸壓得小L喘不氣來，雖然小L夫妻兩人工作都還不錯，但是每月收入刨去房貸和必要的生活支出，就所剩無幾了。他們不得不砍掉了每周一次的外出大餐，減少夜宵的次數，買一件衣服也要考慮再三。總而言之，房貸已經壓縮了生活品質。

小L算了一筆賬，同樣是貸款100萬，25年，相較于如今的首套房貸款平均利率5.53%，他要多付出15.37萬元的利息。總共貸款100萬，而利息就100.13元，利息比貸款還多1300元。

房貸100萬，貸款25年

小L不禁苦笑：“我可能被套住了。”

二、上浮比例是不會改變的

像小L這樣“高位接盤”的人不在少數，前兩年因為銀行資金面較為緊張，貸款利率上浮的力度較大，在這一時期貸款買房的人往往申請下來的貸款利率都要上浮20%~30%。而進入2019年以來，世界多國為了刺激本國經濟的復蘇，紛紛踏上降息的通道。我國雖然沒有降息但2018年至今多次降準釋放了足夠的流動性，間接降低了市場利率，銀行下調房貸利率也是應有之義。

有些人可能要問了，銀行房貸利率下調了，在還房貸的利率可以跟著下調嗎？

很遺憾，只有在央行基準利率調整的情況下，才能影響到正在還貸款的人的每月還款額。房貸辦理下來以后，房貸利率的上浮或者下浮的比例是不會變的。

所謂的央行基準利率就是人民銀行公布的商業銀行存款、貸款、貼現等業務的指導性利率，而各個商業銀行可以在央行基準利率的基礎上上浮或者下浮一定的比例。

舉個例子，目前的央行基準利率是4.9%，小L的房貸利率是上浮30%即6.37%，現在申請房貸所在的X銀行房貸利率上浮15%即5.635%，此時小L的房貸利率不隨著變化；而假如央行基準利率調整為4.8%，那么小L的房貸利率=4.8*1.3=6.24%。

因此，在央行基準利率沒有發生改變的時候，在還房貸利率是不會改變的，該還的房貸一分也少不了。

三、如何減少利息支出？

短期來看，央行不會降息，因為還有很多確保流動性充裕的手段，比如這次的LPR，比如普遍降準等等。那么，已經背負房貸的“房奴”們有什么辦法可以減少利息支出呢？

1、LPR利率下調

11月20日，中國央行公布了最新的貸款市場報價利率（LPR）報價：1年期品種報4.15%，5年期以上品種報4.80%，均比之前降低了5個基點。一年期LPR主要是企業貸款成本，而5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低5個基點，意味著一百萬房貸的月供將會減少31元左右利息支出。

不過，LPR利率下調對于2019年10月8日之前申請房貸的購房者不會產生任何影響，主要利好10月8日之后申請房貸的購房者和準備購房群體，因為以LPR為定價基準的房貸利率新政是從10月8日開始實施的。不過銀行的利率一般是一年調整一次，不會因為LPR下降了，馬上就降低購房者的房貸利率。

2、提前還款

同樣受市場流動性寬松的影響，資金利率價格整體下行。根據普益標準監測數據，今年10月份，銀行理財產品年化平均收益跌破4%，已降至3.99%。也就是說，6.37%的房貸利率與銀行理財產品平均收益率存在2.38%的利差。

這意味著如果有一百萬的資金不提前還款而去做理財的話，每年將損失2.38萬元。而且我們知道，還貸前期的月供中利息是占大頭的，此時提前還款最劃算。

假設小L提前還款10萬元，那么每月月供可以減少687.88元，而且可以節省利息支出91916.44元！

提前還款10萬元

所以，如果理財能力較弱或者沒有較好的理財渠道的話，提前還款不失為一個好的選擇。不過，需要注意的是銀行對于提前還款是需要收取違約金的，一般收取三到六個月的罰息，各個銀行規定不同，以房貸合同約定為準。

3、辦理商轉公積金貸款

所謂的“商轉公”，就是商業貸轉公積金貸款。眾所周知，公積金貸款的利率是十分低廉的，買房貸款的首選無疑是公積金貸款。但是公積金貸款限制較多，很多人可能一開始申請房貸時條件不允許只能選擇商業貸，還貸時發現又滿足了公積金貸款的條件，這時就可以申請辦理“商轉公”。

不過，“商轉公”同樣是有門檻的，只能純商貸轉為純公積金貸，組合貸是不能申請“商轉公”的，同樣純商貸部分轉為公積金貸也是行不通的。而且受公積金貸款額度的限制，“商轉公”的額度不能超過自身的公積金貸款額度上限。

需要注意的是，并不是所有的城市都支持“商轉公”，具體的需要咨詢當地的公積金管理中心。