住房公積金的繳納比例范圍未作出整體調(diào)整，范圍調(diào)整只是地區(qū)個(gè)例；反而有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家建議取消公積金

絕大多數(shù)地區(qū)公積金的繳納比例是5%-12%之間，各企業(yè)可以在該范圍內(nèi)根據(jù)自身情況自由選擇。

公積金的繳納基數(shù)為年度內(nèi)職工月均工資，最高不超過月均工資的三倍。

因?yàn)槟昶骄べY在上漲，所以理論上來說職工公積金的繳納數(shù)額將一年比一年高，此時(shí)假設(shè)再提高公積金的繳納比例，那么職工個(gè)人賬戶中的余額就會(huì)越來越多。而公積金能辦理房貸的上限一般是公積金余額的40倍，最高不超過50萬(wàn)。

目前5年期LPR基準(zhǔn)為4.65%，各地銀行在辦理房貸的時(shí)候在此基礎(chǔ)上上浮，上浮幅度一般為15%-20%，也就是說商業(yè)房貸的利率圍繞在5.5%左右。

相比商業(yè)房貸而言，公積金貸款的利率顯然要低的多，一般為3.25%。

從利率對(duì)比角度而言，公積金貸款顯然能降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在一定程度上能增加商品房的銷售，從而對(duì)穩(wěn)定商品房銷售量、穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有一定的促進(jìn)作用。

既然公積金貸款既能降低購(gòu)房人的買房成本，又能在一定程度上增加房地產(chǎn)商房子銷量，可謂雙方獲利，但為什么有經(jīng)濟(jì)學(xué)家還建議取消公積金繳納呢？

其一：為企業(yè)減負(fù)；

早些時(shí)候，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃奇帆就曾建議取消公積金，他的這一建議得到了部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家和格力掌門人董明珠的認(rèn)同。其出發(fā)點(diǎn)是為企業(yè)減負(fù)，拿格力來講，格力有員工8萬(wàn)8千人，即使按照3000繳納基數(shù)、5%的最低繳納比例，那么格力每月為每個(gè)員工承擔(dān)的公積金就是150元。

假設(shè)取消公積金，則格力一個(gè)月就能省下開支8.8萬(wàn)*150=1320萬(wàn)元。

其二：對(duì)于開發(fā)商而言，公積金貸款回籠資金慢，不愿意購(gòu)房者使用公積金貸款；

按說公積金貸款能降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，也增加了房子的銷量，作為房產(chǎn)商而言應(yīng)該鼓勵(lì)公積金貸款才對(duì)。但是事與愿違，公積金貸款在審批和放款環(huán)節(jié)上遠(yuǎn)不如銀行的商業(yè)房貸審批快，這增加了房產(chǎn)商回籠資金的時(shí)間成本。

所以全國(guó)很多地方都出現(xiàn)過房產(chǎn)商拒絕客戶用公積金貸款買房的現(xiàn)象，特別是一些不愁賣、地段好的樓盤。這就造成公積金的利用率極低，似乎沒有繼續(xù)存在的必要。

但黃奇帆等人建議取消公積金的建議沒有得到相關(guān)部門的認(rèn)可，而只是在《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》中強(qiáng)調(diào)要進(jìn)行住房公積金制度改革，而不是取消。

通過提高公積金繳納比例來穩(wěn)定房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)

公積金確實(shí)能降低買房人的購(gòu)房成本，但是對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的影響微乎其微，一是因?yàn)楣e金在職工中的普及程度還不高，不是所有的企業(yè)職工都有公積金；二是有公積金的人也不一定有購(gòu)房需求。

而影響房?jī)r(jià)的主要因素其實(shí)還是國(guó)家政策，這么說吧，如果國(guó)家層面給房地產(chǎn)行業(yè)松綁，那么房?jī)r(jià)預(yù)期必然上漲，此時(shí)不管有沒有住房公積金的人，也無論是剛需還是職業(yè)炒房的人，就算貸款融資也會(huì)去投資房地產(chǎn)，只要房?jī)r(jià)預(yù)期上漲幅度高于其融資成本就可以了。反之，假設(shè)政策釋放的信號(hào)是維持房?jī)r(jià)，或者“穩(wěn)中微升”，特別是房?jī)r(jià)有下降的趨勢(shì)之時(shí)，即使公積金的購(gòu)房成本再低，也不會(huì)出現(xiàn)公積金貸款“瘋買”的情況，自然對(duì)維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定沒有促進(jìn)作用。況且公積金貸款還有50萬(wàn)額度的限制，還有2次的次數(shù)限制，這在動(dòng)不動(dòng)就是上百萬(wàn)幾百萬(wàn)的房?jī)r(jià)面前顯得十分的“微不足道”。

結(jié)語(yǔ)

綜上而言，影響房?jī)r(jià)的最大因素還是國(guó)家政策，對(duì)比一下近10年來國(guó)家政策引導(dǎo)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系就知道了。

盡管有些地區(qū)提高了公積金的繳納基數(shù)和在范圍內(nèi)提高了繳納比例，但是這只是個(gè)例，千萬(wàn)不要解讀為國(guó)家是在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，更不能認(rèn)為炒房時(shí)代又回來了，大量買房囤房只能套牢。