大家好，我是勇談。4月28日上午，浙江省公安廳正式發布《浙江省常住戶口登記管理規定》（以下簡稱《戶口規定》）及10條便民舉措，規定將于5月1日正式實施。其中“人才公寓、酒店式公寓可以設立集體戶”讓很多從事房產銷售或者有購買公寓打算的朋友為之一振。那么此次浙江允許人才公寓、酒店式公寓落戶，起碼意味著浙江對于商住一體的公寓產品是認可的。借此機會簡單談談我的觀察。
商住一體的公寓到底該往哪走？一線城市跟其他城市的態度截然不同
毫無疑問一線城市采取“禁”的措施其實還是因為害怕投資炒作風，畢竟2018年前上演過
記得2019年的時候全國就有佛山、鄭州等二線城市出現了“商住公寓維權風”，主要對象就是針對的就是商住一體的公寓類產品。因為2018年開始北京等城市對于商住一體公寓的態度就是“禁”，限購和禁止出售是這些城市的主旋律。很多專家學者也用打“擦邊球”來形容包括萬科在內很多房企打造的“商住一體公寓”。但對于這樣的產品，二三線城市的態度卻截然不同，畢竟公寓產品的前身其實就是辦公樓（寫字樓），只不過是縮小版的而已（很多公寓產品其實就是把原來的辦公類產品分割下）。
商住一體的公寓（包括商業房產）可以落戶早在2019年在湖南等中部省份和城市已經被允許了，甚至包括河南等省份專門對于滿足居住需求的商業房產的水電進行了優惠
放開、放寬落戶條件肯定是一種趨勢，甚至從某些方面來說戶籍制度原本就是歷史遺留產物。在放寬落戶的趨勢下，包括石家莊、太原、西安等省會城市都已經實行“零門檻”落戶。不知道大家有沒有思考一個這樣的問題“既然租房就可以落戶，那么為何買公寓為何不能落戶？”這也是為何包括長沙等城市出臺“租房落戶”后就允許商業房產落戶的原因。要不然就是一個自相矛盾的措施“租房可以落戶，買房的不可以落戶？更何況是可以滿足居住需求的公寓？”所以，從這點來說一旦一個城市宣布“租房可以落戶”基本上也就是默認公寓等商業房產可以落戶了。只不過有些地方會對于落戶后享受的福利有所限制，比如：是集體戶或者不允許享受子女就近入學等。
浙江省人才公寓、酒店式公寓可以落戶（集體戶）其實更多是一種跟進，表明了自己承認了公寓的態度
公寓其實也是商品房發展到今天的必然產物，畢竟并不是所有人都可以買得起住宅
大家可以自問下“為何商住一體的公寓會得到不少人的青睞？”主要還是因為其購買要求低（多數對于戶籍沒要求）單價低、位置不錯還能解決居住問題。以浙江杭州為例，目前新房銷售均價在2.5萬元左右，對于很多畢業幾年沒有多少積蓄的年輕外來人來說真正能買得起的不多。加上如今多數人不愿意隨意遷戶口（尤其是戶籍在農村的）僅僅滿足居住需求這點公寓是完全符合條件的。而且公寓類產品在歐外國家早已經是一個成熟的產品，說明是經得起時間檢驗的。
允許公寓類產品落戶，其實也代表流動浙江省對于公寓類產品的態度，態度比落戶重要的多
就像開頭講的一樣，北京等一線城市對于公寓類產品還是采取了“禁”的辦法。浙江省此時出臺規定允許公寓落戶，無疑就是從側面承認了公寓類產品的存在。未來相信包括開發商在內也會加大對于人才公寓、酒店式公寓類產品的開發和改造。畢竟商業地產庫存過高的問題已經存在了很長時間，圖上所示是2019年國內辦公樓銷售面積及增長率走勢圖，可以看到過去的一年同比增長率都是負值（相比于2018年），而且增長都在-10%以下。足以說明市場對于辦公類產品的態度，近些年包括合肥等一直在推動的“商改住”“商改租”其實就是把辦公類產品進行改變，與其這樣不如干脆承認“公寓”的存在就是了。大家知道房產本身只有住宅、商業營業用房、辦公類等幾個區別，相信隨著越來越多城市承認“公寓”存在，我國房地產市場會產生一個新的類別也不一定。
購買公寓或者想要購買公寓的朋友這則消息算是利好，不過絕對不要解讀為“鼓勵投資”
2018年后住宅類房產投資都已經不行了，更何況是嚴重過剩的商業房產投資？
公寓無論開發商如何調整其用途，其土地用途是商業的本質不會變。哪怕未來進行房產出售、交易稅費都是按照商業房產交易來走的，超過40%的增值部分稅費，并不是所有人都能承受得起的。圖上所示是2019年國內商業用房銷售圖，可以看到整個2019年商業用房銷售面積都是出于同比負增長的情況。一方面是因為商業房產供應過多，一方面也是大家普遍不看好商業房產的未來。這也是造成包括辦公、商業等房產過剩的主要原因，換句話說假如你購買了公寓類商業房產，哪怕房價明面在漲未來也未必能夠銷售的出去，畢竟市場的需求在持續降低。
已經購買公寓或者說準備購買公寓的朋友或許可以享受落戶、出租等便利，但是不要過分夸大作用
起碼從明面來說公寓類房產還是得到地方認可的，起碼不會出現類似于北京這樣不允許商住一體公寓存在的情況。已經購買公寓的朋友未來拿房屋出來出租都沒有問題，起碼可以賺個租金這點大家其實可以放心的。甚至未來對于這些符合條件的公寓會出現水電費與居民用電一致或差距不大的情況，這些都可以期待的。此次浙江的這則規定其實已經為商住一體公寓找到了一個出路“人才公寓”或者“酒店式公寓”（其實就是換了名字）。
綜上，浙江“人才公寓”或者“酒店式公寓”可以落集體戶更多的解讀是對于現有商住一體公寓的一種默認。起碼未來不少開發商或者購房者不用再有“不合規”的帽子在頭上了，房企或者購房者起碼有一個定心丸。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。