大家好，我是勇談。“買房投資”從2008年后已經(jīng)成為越來(lái)越多人的一種共識(shí)，尤其是在2015年后掀起的“全民投資潮”使得全國(guó)房?jī)r(jià)再次上漲了一個(gè)臺(tái)階。同時(shí)“房住不炒”的理念提出來(lái)了，目的也很簡(jiǎn)單就是“奉勸大家不要投資買房”，可惜投資思維至今還在困擾著很多人。雖然說(shuō)個(gè)人不贊同投資買房，但要非得投資的話該如何選擇房子？資源屬性是房產(chǎn)投資的首要參考因素。
撇開(kāi)居住等需求不談，房產(chǎn)作為投資品的最堅(jiān)挺屬性還是“資源稀缺性”，尤其是一些優(yōu)質(zhì)資源
資源依附于土地，不同城市不同區(qū)域房?jī)r(jià)高低的主要區(qū)別還是“土地價(jià)值”
大家需要明白一個(gè)基本的事實(shí)“房子本身的成本相差不大，房?jī)r(jià)高低的因素還是土地價(jià)格”，而土地價(jià)格如何決定？其實(shí)就是周邊的資源配套。商業(yè)、學(xué)校、交通等資源集中的區(qū)域土地價(jià)格自然高，房?jī)r(jià)也就自然高起來(lái)了。所以說(shuō)，大家選擇房產(chǎn)進(jìn)行投資關(guān)鍵的因素還是看“周邊資源配套”或者未來(lái)規(guī)劃，畢竟投資本身投資的就是“未來(lái)預(yù)期”。所以，做房產(chǎn)投資尤其是新區(qū)域的房產(chǎn)投資肯定要看未來(lái)規(guī)劃。比如：高鐵，地鐵修建、優(yōu)質(zhì)學(xué)校配套建設(shè)、大型商業(yè)的入駐等。
房產(chǎn)投資主要有兩種收益途徑“賺價(jià)格差”和“租金收益”，自己在意哪點(diǎn)？需要搞清楚
圖上所示是2006-2018年國(guó)內(nèi)商品房銷售價(jià)格走勢(shì)圖，可以看到多數(shù)時(shí)期國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格同比上漲都在10%以上；可以說(shuō)從2008-2018年這段時(shí)間內(nèi)也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資最火熱的時(shí)期。除去國(guó)內(nèi)投資渠道少外還跟房產(chǎn)投資收益可觀有很大關(guān)系。這段時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)投資者多數(shù)也取得了不少的財(cái)富增值，起碼從資產(chǎn)來(lái)看是這樣的。每年保持10%左右的房?jī)r(jià)上漲，這就是我經(jīng)常提到的“賺價(jià)格差”。
另外一種收益其實(shí)就是“租金收益”，租金雖然不多但是好在“持久”。對(duì)于很多在2010年前購(gòu)房的朋友來(lái)說(shuō)，如今的租金收益足夠償還房貸甚至還要剩余。不過(guò)需要指出的是從2016年后的房產(chǎn)投資，租金收益基本就很難貼補(bǔ)房貸了，這也是為何2016年后購(gòu)房的朋友在這幾年都在大量的出售房產(chǎn)的原因。
同一個(gè)區(qū)域的房子本身可投資性也有差別，這點(diǎn)就是房屋本身的細(xì)節(jié)部分了
房子本身的戶型、面積、布局、朝向等都可以成為影響成交價(jià)格的因素
房子本身的戶型、面積、布局、朝向等基本在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)確定了，這點(diǎn)在開(kāi)發(fā)商出售的時(shí)候價(jià)格就有差別。戶型和朝向等更好的房子本身的單價(jià)就要更高，自然投資的時(shí)候未來(lái)的收益也就更加明顯。這點(diǎn)從如今不少二手房出售中的價(jià)格差異就能看出來(lái)，畢竟房產(chǎn)投資多數(shù)人未來(lái)是想要出售賺取差價(jià)的，自然戶型、朝向更好的房子更容易議價(jià)。
隨著越來(lái)越多的全國(guó)性房企崛起，好的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)、房子的容積率、質(zhì)量和綠化等也成為可投資的參考因素
了解過(guò)二手房市場(chǎng)的朋友應(yīng)該知道這點(diǎn)，越來(lái)越多的購(gòu)房者在關(guān)注房產(chǎn)本身的配套之外，也開(kāi)始關(guān)注房子的質(zhì)量、后期物業(yè)服務(wù)等。畢竟對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)房子是“家”，一個(gè)要居住幾十年的地方，所以考慮的多點(diǎn)本身也沒(méi)有什么錯(cuò)。所以，居住的好、舒適才是關(guān)鍵。
2018年前如果說(shuō)還用“投資思維”來(lái)買房的話可以理解，如今還用這樣的思維來(lái)買房明顯不合時(shí)宜
近幾年來(lái)隨著“房住不炒”的提出，尤其是2019年后房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入融資端階段，房?jī)r(jià)超過(guò)10%上漲的概率越來(lái)越小
圖上所示是過(guò)去一年中國(guó)通貨膨脹率走勢(shì)圖，可以看到明顯進(jìn)入2020年后通脹率已經(jīng)處于4-5%的水平，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅低于這個(gè)數(shù)據(jù)就是“賠錢”。根據(jù)2019年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格為9310元/平米，相比于2018年的漲幅為6.5%；扣除2019年2-3%的通脹率后，其實(shí)際增長(zhǎng)只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始終處于低位水平（1-2%左右），三四線城市租金收益率看似還不錯(cuò)但是承租人口過(guò)少這個(gè)是事實(shí)。所以，從2018年后還抱有“投資房產(chǎn)或者租金收益”的朋友應(yīng)該理性一些。
對(duì)于真正有需求的朋友來(lái)說(shuō)，用“投資思維”來(lái)買房大概率是“買不到”或者“買不起”
有購(gòu)房需求的朋友需要明白的幾個(gè)事實(shí)：
解決實(shí)際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他，需求都解決不了來(lái)談投資其實(shí)就是“竹籃打水一場(chǎng)空”；
投資看中的是預(yù)期，預(yù)期的判斷準(zhǔn)確度取決于：信息掌握情況和專業(yè)知識(shí)度。毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)于真正的剛需，也就是普通老百姓來(lái)說(shuō)無(wú)論是對(duì)于信息的掌握情況還是專業(yè)度都是不夠的。所以，這也是絕大多數(shù)用投資思維購(gòu)房的朋友最終很有可能判斷失誤，屢屢錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)的原因。
有錢人永遠(yuǎn)是你不可以想象的，不要試圖用自己的情況去判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。2019年中國(guó)GDP高達(dá)99萬(wàn)多億，中國(guó)存在的富人數(shù)量不是你我能夠想象的，或者說(shuō)所謂“富人”能夠撬動(dòng)的資本也不是你我能夠想象的。跟大家舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：一個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)為何會(huì)最高？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)省會(huì)城市聚集了全省最優(yōu)質(zhì)的各種資源，對(duì)于一個(gè)一億人口的大省來(lái)說(shuō)，每年產(chǎn)生幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)在省會(huì)買得起房的人是很容易的，這個(gè)其實(shí)還是比例問(wèn)題（畢竟省會(huì)吸引的購(gòu)房人口是全省及周邊）。
綜上，買房從投資的角度來(lái)出發(fā)這句話沒(méi)有錯(cuò)，但是要分時(shí)間、分人。對(duì)于有投資需求的朋友來(lái)說(shuō)自然是對(duì)的，但是對(duì)于剛需，真的有購(gòu)房需求的朋友來(lái)說(shuō)用“投資思維”來(lái)買房真的不合適，住房問(wèn)題還沒(méi)有解決就想著“投資房產(chǎn)”有點(diǎn)本末倒置了。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問(wèn)題的朋友可以訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。