大家好，我是勇談。4月20日，央行授權的全國銀行間同業拆借中心公布了最新的LPR報價利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%；相比于3月20日5年期LPR利率為4.75%來說，此次LPR利率降低再次被大家認為是“降息”有利于購房。雖然說一直在強調一個觀點“LPR利率調低跟過去的降息是兩回事”作為購房者來說未必此時買房就能夠占到便宜。借此機會簡單談談我的觀察。
2020年LPR利率降低肯定不代表著購房利率降低，畢竟銀行計算房貸的方式并沒有改變（目前是這樣）
從2019年10月8日住房貸款“換錨”開始到2020年8月31日之前，銀行的房貸計算方式還是老一套，之后會不會完全參考需要時間來給出答案
大家需要明白的是，如今購房銀行進行商業住房貸款的方式還是過去的“固定利率4.9%上浮”的方式。這也是為何哪怕最近購房的朋友貸款利率會有5.88%和6.125%的原因，其計算方式還是過去的4.9%上浮20-25%來定的。這樣的計算方式沒有改變也就意味著，5年期LPR利率越低，購房者未來付出的購房成本或許會越高。比如：以如今的5.88%貸款利率為例，4月20日以前購房的朋友轉換為LPR后是4.75%+1.13%（加點），但是4月20日之后就變成了4.65%+1.23%（加點）；根據“加點不變”的原則，也就意味著4月20日購房的朋友轉換為LPR利率后未來會付出更高的“加點成本”。所以說，在固定利率沒有完全被銀行拋棄的情況下，此時選擇購房基本上都有“加點成本提高”的潛在風險。
要不要轉換為LPR浮動利率？其實多數人都是要的，畢竟過去的固定利率（4.9%）退出歷史舞臺只是時間問題
從今年3月份已經開始全國范圍內的存量房LPR利率轉換，轉換的結果有兩種：固定利率（永久固定）和LPR浮動利率。那么就只有兩個選擇永久固定還是跟隨LPR浮動，怎么選擇？
對于2019年10月8日之后購房貸款的朋友已經自動的LPR利率了，只不過有個選擇是永久固定還是跟隨利率浮動；
存量房貸客戶如何選擇？如果說自身房貸利率低于5.88%（也就是固定利率4.9%上浮20%以下）其實就可以選擇固定利率，永久不變。畢竟這個貸款利率不算高，在近幾年中屬于中低水平，來回折騰還不如圖個心里有數（畢竟還款額不變）。
如果說自身房貸利率高于5.88%，尤其是已經超過6%以上，選擇LPR浮動利率或許在部分年份有省錢的可能性。雖然說整體來看“換錨”不會讓大家占便宜，大家還是不要抱太多期望的好。
央行為何一直到推動“LPR利率”，其實主要是為了降低企業融資成本，打破大家對于“降利率就鼓勵買房”的預期
LPR利率存在的本意就是解決企業融資成本高的問題，這點從18家報價行中超過一半都是為中小微企業服務的民營銀行就可以看出來
首先大家需要明白一個基本事實“企業貸款絕大多數都是中短期1-5年，只有房產貸款（住宅和商業地產貸款）才會超過5年”。這樣一個基本事實就決定了“1年期LPR利率持續走低是趨勢，但是5年期就真的未必了”。更何況“換錨”后，這點已經體現出來了，哪怕4月20日的LPR報價利率降低了，對于購房者來說實際還貸成本并沒有降低。
固定利率時期，絕大多數人都把“降息跟買房”聯系起來，這種預期正在被打破
哪怕是“換錨”已經半年有余的今天，還是有很多的機構和房地產從業人員把LPR降低跟買房聯系起來，就足以說明過去幾十年一直實行的固定利率對于人們的觀念影響有多大。毫無疑問央行正在打破這種預期，為什么？這種預期其實都是建立在“投資房產”的基礎上的。這也是為何央行不敢隨便降息的原因，如果說未來LPR利率波動跟房產投資之間的關系被打破，那么央行才敢大膽利用金融工具來進行經濟措施調整。畢竟央行心理更清楚高達79.1%的房地產真的經不起任何“刺激”了。
LPR利率降低跟傳統的降息是兩碼事，目前僅僅有商業地產還是完全參考固定利率
介于目前LPR利率如何調整也不會改變購房者住房貸款利率的事實，LPR利率下調跟傳統降息是兩碼事
根據央行的解釋來看，2020年基本就是存量房轉換LPR利率的一年，在這一年內大家的購房貸款利率不會出現任何改變（哪怕LPR利率調整）。所以說，2020年購房的朋友（起碼在8月31日之前）是很難享受到LPR利率下調帶來的福利的。究竟是不是轉？2020年是看不出來任何區別的，真正的區別要到2021年。
細心的朋友應該知道此次存量房LPR利率轉換僅僅針對住房，商業房產并沒有“資格”，意味著什么？
“房住不炒”調控的提出其實針對的主要還是住宅或者說商業地產本身存在的意義就是“滿足投資需求”。畢竟真正能夠為地方持續創造稅收、帶來就業等貢獻的還是商業地產項目，如果說固定利率（4.9%）存在的唯一理由或許就是未來央行已經有了自己的打算。畢竟商業地產過剩的問題比起住宅要嚴重的多，會不會來一波商業地產的“去庫存”？當然純屬個人猜測。
綜上，LPR利率降低很多人解讀為“央行降息”，作為住房貸款者來說要不要轉換為LPR，其實還是要根據自身情況來做出決定的。短期內LPR利率持續走低概率比較大，但是長期（3-5年）就未必了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。