買(mǎi)房的時(shí)候上浮30%，如今只上浮15%，看似非常吃虧，但實(shí)際上只相差了0.735%，并不是特別大，想改變利率沒(méi)有特別好的方式。買(mǎi)房更多考慮虧和賺的因素是租金收益和房?jī)r(jià)上漲收益到底有多少？

1.房貸利率上浮或下調(diào)受政策市場(chǎng)雙重影響。

我國(guó)房貸利率上浮或者下調(diào)，主要受到兩大方面影響：政策因素和市場(chǎng)因素。前者主要受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策所影響，例如2016年開(kāi)始國(guó)家嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，那么相應(yīng)的銀行利率就會(huì)跟隨政策上浮。后者主要受到市場(chǎng)本身經(jīng)理規(guī)律的影響，當(dāng)市場(chǎng)上錢(qián)緊張的時(shí)候，利率會(huì)上浮，當(dāng)市場(chǎng)上錢(qián)寬裕的時(shí)候，利率會(huì)下調(diào)。

2.投資買(mǎi)房收益主要來(lái)源于租金與房?jī)r(jià)上漲。

樓主房貸利率上浮30%，想必應(yīng)該是投資屬性，那么收益來(lái)源主要有租金收益和房?jī)r(jià)增值收益。以貸款100萬(wàn)計(jì)算，上浮30%和上浮15%，每個(gè)月還款差額在400元左右，一年5000元左右。

相較于租金與房?jī)r(jià)的上漲，這部分支出的費(fèi)用占比非常小，是投資房產(chǎn)一個(gè)重要因素，但并不是最重要的因素。最重要的因素是購(gòu)買(mǎi)了這套房子之后，房?jī)r(jià)能夠上漲，最好租金也能夠逐年上漲，這才是投資房產(chǎn)最大的收益。

3.當(dāng)下沒(méi)有特別好的調(diào)整已發(fā)生房貸利率。

樓主上浮30%房貸應(yīng)該發(fā)生在政策最緊的時(shí)候，當(dāng)前能夠下調(diào)還款金額的方式有主動(dòng)和被動(dòng)兩種。主動(dòng)方式包括提前還款和轉(zhuǎn)按揭，被動(dòng)方式包括基準(zhǔn)利率下調(diào)和租金上漲。

提前還款：提前還款是直接降低負(fù)債的有效方式，但這里面需要充分考慮三大因素：上浮30%的貸款能否錢(qián)生錢(qián)？是否近期有用款需求？提前還款罰息高不高？

轉(zhuǎn)按揭：轉(zhuǎn)按揭是將高房貸利率轉(zhuǎn)為低房貸利率的方式，將房產(chǎn)從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行做按揭貸款。這其中涉及到提前還款，抵押再貸款，流程較為復(fù)雜，成本高，得不償失。

基準(zhǔn)利率下調(diào)：基準(zhǔn)利率會(huì)定期的調(diào)整，從目前的市場(chǎng)環(huán)境看，有下調(diào)的可能性，但2019年下調(diào)概率較低。若基準(zhǔn)利率下調(diào)，樓主的房貸還款也會(huì)下調(diào)。

租金上漲：租金會(huì)隨著市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整，總體趨勢(shì)是上行的，那么只要上漲，相當(dāng)于降低了樓主的還款資金。

對(duì)于樓主上浮30%貸款利率，比當(dāng)下15%貸款利率實(shí)質(zhì)支出金額每月差400元左右，若租金和房?jī)r(jià)能夠賺到，這一點(diǎn)差異并不明顯。對(duì)于想要調(diào)整貸款利率，除了提前還貸轉(zhuǎn)按揭，沒(méi)有特別好的方式，但轉(zhuǎn)按揭成本會(huì)更高。