對(duì)普通老百姓而言，購房支出不是一筆不小的數(shù)目，往往無法做到一次性付款。因此，找銀行貸款成為當(dāng)下最普遍的購房方式。

不過，房貸還款方式多樣，還款期限漫長(zhǎng)，貸款者在這過程中難免會(huì)遇到困擾。為此，筆者特意搜集了幾個(gè)市民最為關(guān)心的問題，并向銀行業(yè)內(nèi)人士做了一番了解。

等額本息VS等額本金 哪種還款方式更適合

目前，個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息還款與等額本金還款兩種。那么，這兩種方式有和不同呢？

據(jù)悉，等額本息還款指借款人每月應(yīng)償還的貸款本金和利息之和相等，每月償還本金先少后多，償還利息先多后少，其特點(diǎn)是貸款期間還貸壓力比均衡，適合前期資金緊張的貸款者。

等額本金還款指的是借款人應(yīng)償還的貸款本金每月相等，隨之應(yīng)償付的利息隨著貸款余額的減少而減少，每月償還的貸款本金和支付的利息之和逐月遞減。這種還款方式初期還貸壓力相對(duì)較大，但隨還款時(shí)間逐年遞減，而且支付利息總額相對(duì)較少，比較適合前期還款資金較充裕，但已預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的貸款者。

筆者發(fā)現(xiàn)，無論是等額本息還是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用購房者借用銀行的本金金額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)當(dāng)償還銀行的利息。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的，這是因?yàn)橘彿空卟煌路萁璧谋窘鸩煌斐傻模璧谋窘鸲啵€的利息就多，借的本金少，要還的利息就少。

降息了 要不要提前還貸

去年連續(xù)的降息減輕了不少購房者的購房壓力，也讓不少房奴看到了提前還貸的希望。筆者在采訪中獲悉，不是所有人都適合提前還貸，具體還要根據(jù)自身的實(shí)際情況。

提前還貸之前，要考慮兩個(gè)問題。一是能否找得到收益高于房貸利息的理財(cái)產(chǎn)品？二是以后再向銀行借錢，利率是否會(huì)比現(xiàn)在的高？ 興業(yè)銀行臺(tái)州分行的一位客戶經(jīng)理表示，如果貸款者有更好的投資渠道，最好將資金用于這些投資項(xiàng)目上，而不是用于還貸。目前市面上有些理財(cái)產(chǎn)品的年收益率接近5％，理財(cái)產(chǎn)品的收益幾乎可以跑贏貸款的利息。想通過投資來抵消房貸利息的市民，可以到各個(gè)銀行進(jìn)行了解。

另外，從投資角度考慮，三類人群不宜提前還款。首先是等額本金（還款逐月遞減）還款期已過1/3的購房者；其次等額本息（每月還款金額固定不變）還款已到中期的購房者，按銀行等額本息的還款方式，如果貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸不能起到節(jié)約利息的作用；三是享受優(yōu)惠房貸利率的貸款人不宜提前還貸；最后是中短期內(nèi)需要再次向銀行貸款購房的人不應(yīng)提前還貸。

提前還房貸要交違約金嗎

我的住房按揭貸款已經(jīng)還了5年，現(xiàn)在打算辦理提前還款，如何辦理，需要繳納違約金嗎？ 經(jīng)歷了央行的幾次降息后，一些手頭有點(diǎn)積蓄的 房奴 開始動(dòng)起了提前還款的心思。不過，提前還房貸可是有一定 門檻 的。一般情況下，借款人想提前還貸，要求必須已還款半年以上，甚至部分銀行要求還款一年以上，例如中行、交行、招行在一定時(shí)期內(nèi)均不允許提前還房貸。

此外，很多銀行在貸款合同中，都針對(duì)提前還款設(shè)置了違約金的規(guī)定，不同銀行對(duì)提前還貸的違約金收取標(biāo)準(zhǔn)不一，主要分為兩種形式收取：一是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算（一般是2%到5%），例如浦發(fā)銀行規(guī)定，一年內(nèi)提前還款，加收本金的1.5%作違約金；二是若干個(gè)月份的利息，例如一國(guó)有大行規(guī)定，3年之內(nèi)提前還款，加收還款額的1個(gè)月利息作違約金。

房貸扣款日當(dāng)天還款也有可能逾期

有過貸款買房經(jīng)歷的人都知道，銀行給你規(guī)定了一個(gè)固定的扣款日，你必須在這之前將當(dāng)期扣款存到還款的賬戶里。在大多數(shù)市民的觀念里，只要扣款日當(dāng)天將錢存入賬戶就可以了，其實(shí)這是一個(gè)不太好的習(xí)慣，容易造成逾期，市民王先生就碰到過這樣的煩心事。

據(jù)了解，王先生房貸按揭還款日是每月15日。之前他每個(gè)月都會(huì)按時(shí)還款，信用記錄良好。然而今年2月恰逢春節(jié)，王先生一家在外地旅游，當(dāng)天傍晚6點(diǎn)才將錢轉(zhuǎn)到賬戶。讓他意外的是，當(dāng)晚11時(shí)查賬戶發(fā)現(xiàn)銀行還未扣款，后經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)自己已被銀行記為逾期。

這是怎么一回事呢？筆者咨詢了該銀行客服得知，還款日當(dāng)天的扣款分兩次進(jìn)行，如果上午8時(shí)左右扣款，資金不夠，貸款人必須在中午12時(shí)以前將差額資金轉(zhuǎn)入，否則將被記為逾期。也就是說，如果還款當(dāng)日余額不足，下午轉(zhuǎn)入的資金都會(huì)被視為逾期。

隨后，筆者以個(gè)貸客戶身份咨詢多家銀行客服了解到，對(duì)于房貸按揭賬戶扣款的執(zhí)行，不同銀行在扣款的時(shí)點(diǎn)上有所不同。有的銀行在房貸扣款日當(dāng)天給兩次批量扣款的機(jī)會(huì)，如果第一次扣款時(shí)賬戶余額不足，而在第二次扣款時(shí)賬戶資金充足，就可視為正常還款了；有的銀行只會(huì)扣款一次，如果扣款失敗則直接算逾期。

需要注意的是，房貸還款不像信用卡還款那樣有三天的 寬容期 ，因此市民最好提前一天在賬戶存入足額款項(xiàng)，以免產(chǎn)生逾期記錄。此外，為了方便起見，市民可以通過網(wǎng)銀將還款賬戶與工資卡等其他賬戶綁定，預(yù)約轉(zhuǎn)賬。比如每月還款日是15日，就設(shè)定為每月14日自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，金額最好大于每月應(yīng)還的房貸金額。