第一種、承租公房

承租的公房，所有權(quán)屬于國家或相應(yīng)的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權(quán)，當(dāng)然也無權(quán)出售了。

請注意：有些情況下承租公房可以采取變通的方法出讓承租權(quán)，但是否可以如此操作，建議您直接向該公房管理單位核實。即使可以，轉(zhuǎn)讓后取得的也是承租權(quán)而非所有權(quán)。這一點購買者必須明確。

第二種、農(nóng)村集體土地上的房屋

近些年來隨著房產(chǎn)價值及土地價值的增值，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛處于多發(fā)期，有些甚至已居住多年，一旦發(fā)生拆遷、增值等情況，仍會引發(fā)糾紛。

法律上來看，不管是農(nóng)村的平房小院還是樓房（所謂小產(chǎn)權(quán)房），只要是集體土地上的房屋，城鎮(zhèn)居民不能購買。原則上不單城鎮(zhèn)居民，就連非本村集體組織的農(nóng)民也不能購買，否則無效。當(dāng)然在一些特殊情況下，比如購買后已把戶口遷入該村成為該村村民，法律上可能會承認之其效力。

要特別注意的是，購買這類房產(chǎn)，有時當(dāng)?shù)卮逦瘯蜴?zhèn)政府，會為此類房屋發(fā)證或背書承諾，但是嚴格按法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證的發(fā)證機關(guān)應(yīng)該是區(qū)縣級政府部門，鎮(zhèn)政府并無此發(fā)證職能，這種證不能保證效力。

第三種、在房改中取得的部分產(chǎn)權(quán)或有回購限制的房屋

我國的房屋所有權(quán)體系比較復(fù)雜，也有一些歷史原因，比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房之類的。其中有些單位進行房改后單位是保留部分產(chǎn)權(quán)或回購權(quán)的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。

碰到此類特殊房產(chǎn)，要先確認是否可以交易，可以到該房產(chǎn)所在地的房屋管理機關(guān)具體確認交易的手續(xù)和限制。

即使可以交易，一般也會涉及補交土地出讓金等費用的問題，關(guān)于此類費用的數(shù)額和承擔(dān)的交易成本，最好提前有個準備與賣方溝通并做明確約定。

四、經(jīng)濟適用房等限制上市交易的住房

這種情況實際與第三種情況類似。有些房子上市交易是受一定時間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經(jīng)濟適用房，以前規(guī)定要滿5年才能上市交易，且交易時要繳納相應(yīng)的土地出讓金。今后也可能改為禁止上市交易，政府按一定價格回購。回遷房、標準價購買的房產(chǎn)也都涉及類似的問題。

另外，還有“兩限房”，類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。

五、涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋

涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出售應(yīng)該經(jīng)過共有人的同意，共同操作才能合法完成。

所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權(quán)證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應(yīng)要求所有共有人共同簽署相應(yīng)合同。

有些情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發(fā)生的爭議也是相當(dāng)多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。

在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產(chǎn)證上配偶是否登記為共有人，要求賣方的配偶出具相應(yīng)證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

六、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋

這種情況是指可以取得產(chǎn)權(quán)證，但是暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現(xiàn)什么問題，入住后三五年無法辦理產(chǎn)權(quán)證甚至最終無法取得產(chǎn)權(quán)證的情況也可能出現(xiàn)。