首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs初登二級(jí)市場(chǎng)即引來(lái)投資者熱捧！

據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs6月21日早盤(pán)集體高開(kāi)后平穩(wěn)運(yùn)行，并悉數(shù)收漲，成交額全部破億，合計(jì)逾18.6億元，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT以3.05億元成交額居首；博時(shí)招商蛇口(11.460,0.51,4.66%)產(chǎn)業(yè)園REIT以14.72%的漲幅領(lǐng)漲，中航首鋼生物質(zhì)REIT上漲9.95%。

對(duì)于市場(chǎng)與投資者的熱情，有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，公募REITs本身不同于股票，收益彈性有限，更適合長(zhǎng)期持有，享受較穩(wěn)定分紅，不可有短期追風(fēng)炒作的傾向；此外，公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，出現(xiàn)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。

對(duì)于REITs中長(zhǎng)期行情，有機(jī)構(gòu)表示，中期來(lái)看，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目債性明顯，更接近債券，而非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目股性更強(qiáng)，更接近股票；從長(zhǎng)期投資價(jià)值來(lái)看，收益類(lèi)的REITs更加類(lèi)似于超長(zhǎng)久期的固定收益類(lèi)產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目有底層資產(chǎn)本身價(jià)值為基礎(chǔ)且兼具成長(zhǎng)性。

9只公募REITs上市首日全部收漲

萬(wàn)眾矚目的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs6月21日正式登陸交易市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)集體上漲，其中中航首鋼生物質(zhì)REIT漲20%，紅土創(chuàng)新鹽田港(5.470,-0.07,-1.26%)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT上漲10%，隨后走勢(shì)出現(xiàn)分化，全天平穩(wěn)運(yùn)行。截至收盤(pán)，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市悉數(shù)收漲，成交額合計(jì)逾18.6億元。

其中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT以14.72%的漲幅居首，中航首鋼生物質(zhì)REIT次之，上漲9.95%，華安張江光大園REIT、浙商證券(12.360,-0.72,-5.50%)滬杭甬高速REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT三只公募REITs漲超4%。

從成交額來(lái)看，9只REITs成交額均超破億元。中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT以3.05億元的成交額居首位，其次是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的2.76億元，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的成交金額最小，為1.21億元。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs早已備受期待。5月31日，9只REITs面向社會(huì)公眾投資者發(fā)售時(shí)，全部“日光”，并引來(lái)公眾投資者的認(rèn)購(gòu)資金規(guī)模近500億元，其中蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能認(rèn)購(gòu)金額均超90億元。

中信建投(30.130,-1.30,-4.14%)表示，配售比較低主要源于首批REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、周期性長(zhǎng)、透明度高和收益率穩(wěn)定等特點(diǎn)吸引投資者。

據(jù)了解，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)成熟，并處沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。9只公募REITs的底層資產(chǎn)蛇口工業(yè)園等引領(lǐng)地區(qū)發(fā)展多年，是創(chuàng)新發(fā)展、運(yùn)營(yíng)成熟的核心園區(qū)，已經(jīng)形成了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所處位置上，9個(gè)項(xiàng)目所處的城市北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥等均為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，具有良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展具有較為廣闊的空間。

二級(jí)市場(chǎng)投資者該怎么做？

市場(chǎng)對(duì)于首批公募REITs上市首日的火爆已有心理預(yù)期，此前一級(jí)發(fā)行受到機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的高度認(rèn)可，認(rèn)購(gòu)情緒比較高漲，而這種情緒可能會(huì)傳導(dǎo)至二級(jí)市場(chǎng)。但平安基金公募REITs投資中心執(zhí)行總經(jīng)理王名倫表示，公募REITs本身不同于股票，收益彈性有限，更適合長(zhǎng)期持有，享受較穩(wěn)定分紅，不可有短期追風(fēng)炒作的傾向。

對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)，王名倫表示，以下幾點(diǎn)值得投資者注意：

1、理性看待二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)。公募REITs核心投資價(jià)值，在于穩(wěn)定的分紅和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。因上市首日有30%的漲跌幅限制，投資者一定要理性看待股價(jià)表現(xiàn)，不可盲目跟風(fēng)炒作。

2、產(chǎn)品雖然強(qiáng)制分紅，但仍為權(quán)益型產(chǎn)品，不保本。

3、公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對(duì)有限，從底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度分析，出現(xiàn)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。

4、場(chǎng)外投資者如果要退出，需按照基金管理人相關(guān)公告進(jìn)行轉(zhuǎn)托管，到場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易變現(xiàn)。

5、任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，公募REITs亦是如此，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等因素可能導(dǎo)致底層資產(chǎn)收益無(wú)法達(dá)到預(yù)期，進(jìn)而影響價(jià)格波動(dòng)和投資者的投資收益。此外，高速公路這類(lèi)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)還有其自身的特點(diǎn)，這類(lèi)基金的凈值會(huì)隨著特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限的縮短而不斷遞減、基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還及投資收益。當(dāng)前，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)剛剛揚(yáng)帆起航，我們建議投資者理性對(duì)待價(jià)格波動(dòng)，充分認(rèn)識(shí)這類(lèi)基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值。

證監(jiān)會(huì)債券部主任陳飛21日也在首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市儀式上致辭時(shí)表示，希望原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與者切實(shí)歸位盡責(zé)，廣大投資者正確認(rèn)識(shí)產(chǎn)品特征，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，理性參與投資交易。

REITs后市怎么走？

那么，機(jī)構(gòu)對(duì)于REITs后市有何研判？中長(zhǎng)期來(lái)看，投資者認(rèn)購(gòu)的熱情還將延續(xù)嗎？

華泰固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)表示，中期表現(xiàn)方面，REITs表現(xiàn)仍取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)，但也要關(guān)注股性強(qiáng)還是債性強(qiáng)的特征。產(chǎn)品運(yùn)行特征將表現(xiàn)出明顯差異，底層資產(chǎn)的屬性和質(zhì)量是決定項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)源及投資價(jià)值的基礎(chǔ)。特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目債性明顯，更接近債券，非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目股性更強(qiáng)，更接近股票。

從已審批通過(guò)的九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs派息率來(lái)看，垃圾處理、收費(fèi)公路等特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目派息率較高，倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目派息率較低。造成上述現(xiàn)象的原因可能在于，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一方面底層資產(chǎn)現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，且資產(chǎn)增值占項(xiàng)目收益比重較小，市場(chǎng)交易較不活躍，另一方面資產(chǎn)估值會(huì)隨基礎(chǔ)設(shè)施剩余收費(fèi)年限的縮短而下降，因此投資者對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目預(yù)期收益率可能會(huì)高于非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，最終使得特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目債性較為突出。但是由于產(chǎn)業(yè)園等非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目隨著經(jīng)營(yíng)能力提升盈利能力逐漸改善，因此對(duì)該類(lèi)REITs投資時(shí)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注項(xiàng)目資產(chǎn)的增值屬性，股性更強(qiáng)。

從長(zhǎng)期投資價(jià)值來(lái)看，華泰固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，收益類(lèi)的REITs更加類(lèi)似于超長(zhǎng)久期的固定收益類(lèi)產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目有底層資產(chǎn)本身價(jià)值為基礎(chǔ)且兼具成長(zhǎng)性。首批REITs中高速公路項(xiàng)目所屬地理位置優(yōu)良，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，車(chē)流量增長(zhǎng)率較高，且公路維護(hù)成本相對(duì)可控；環(huán)保類(lèi)項(xiàng)目受市場(chǎng)周期影響較小，同時(shí)具有一定政策保障，現(xiàn)金流穩(wěn)定性較好。倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)項(xiàng)目在成長(zhǎng)性方面差異性較大；產(chǎn)業(yè)園類(lèi)項(xiàng)目的分析可遵循商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分析邏輯，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)區(qū)位因素、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、行業(yè)分布與集中度情況。