最本質原因既不是電商的沖擊也不是高價房租，雖然這兩方面的因素都有，在我看來，最本質的原因是經濟結構的問題。

一、改革開放40多年來，我們的經濟主要增長方式是數量型增長

憑借強大的勞動力優勢、原材料優勢、制度優勢、消費市場優勢，短短40年的時間，中國就走完了工業化國家可能要用100-200年就走完的路，所以這中間大量的產業發展模式是引進、消化、吸收和模仿，創新的成分太少，所以，雖然產業體系完整，但是總體處于產業鏈的中低端，而大量重復的產能建設，不僅讓我們浪費了太多的資源和能源，還讓我們的產品過于同質化，既然同樣的產品市場上到處都是，那么怎么辦？只能拼價格、拼成本了。

二、實體店看是屬于第三產業，實際上就是制造業的延伸和縮影

并非所有的實體店生意都不好，產品或者服務質量好，可替代性低，競爭對手少的實體店生意都不差，畢竟經濟高速發展了40年，人民的生活水平都上來了，大家的物質文化生活需要也在節節攀升，好的實體店只要能夠抓住消費升級的機會，提供不容易被復制和模仿的服務，生意都不會差。

而只有那些競爭對手眾多，盈利本就微薄的企業，才會在房租和電商面前敗下陣來，因為電商其實是售價的問題，房租是成本的問題，而收入和成本的差距越大，利潤空間也就越大，而影響實體店利潤空間的，就是因為一些實體店的議價能力差，才導致的。

所以我們現在講產業轉型升級，目的就是為了減少大量同質化的產品和服務，用新產品、新服務、新模式等來提升競爭力，而電商其實是加速了競爭的激烈程度，至于房租，相信市場會調節的，如果房租實在過高，門店無法盈利，自然會選擇用腳投票，最后房主不得不降低房租，只是這一切需要一個過程。