評估體系本身就具有過濾市場短期泡沫的作用，120萬成交價的二手房評估價格是90萬，有可能是短期市場價格走得過快，或者是當(dāng)?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)過于依賴新房，也可能是定價雙方過于主觀，銀行評估體系需要過濾主觀因素和市場不穩(wěn)健因素對價格的影響，達到避免二手房貸產(chǎn)品出現(xiàn)批量溢價風(fēng)險的防護目的，所以更多的是銀行自我保護的手段，也不一定會直接與泡沫掛鉤。
二手房的交易價格確定有主觀因素的影響，而銀行房貸產(chǎn)品對應(yīng)眾多同類標(biāo)的物，需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，方便管理風(fēng)險。
▲二手房的成交價有主觀的成份在里面，并不一定可以反映當(dāng)時真實的市場價值或者與銀行認(rèn)定的價值匹配。
二手房的買賣價格雖然主要還是以市場價值為基礎(chǔ)，但這其中卻可以帶有非常主觀的成分。不同的業(yè)主對自身房產(chǎn)的定價可以帶有很多個人的考慮因素，甚至可以帶有非常主觀的個人情緒，在這些因素的影響下，不同的業(yè)主的定價及最后與購房者協(xié)商成交的價格都可能出現(xiàn)較大的差異。
比如一套房子本來市場價就是100萬左右，但業(yè)主因為以前自己花了30萬裝修，就把價格定在130萬，甚至更大膽一些，試探性地把價格定到140萬，最后與看中的人商談下來被雙方接受以125萬成交，這個過程就牽涉到很多主觀的因素，上面的附加值只能雙方當(dāng)事人協(xié)商認(rèn)可，第三方卻未必會同樣認(rèn)同這樣的價值。
還有一些是完全憑主觀定價的，認(rèn)為自己的房子就值這么多錢，或者看見同小區(qū)的房子以某個價成交了，自己就在這個價格的基礎(chǔ)上往上加價，如果有人看中并接受了，就會造成價格的快速變化，偏離正常的市場價值也就很正常了。
當(dāng)然也并不僅僅是會出現(xiàn)評估價低于市場價的情況，評估價高于市場成交價的現(xiàn)象也是存在的，特別是業(yè)主不知道行情或者有事需要降價急賣的情形下，甚至因為房子曾經(jīng)是重大刑事現(xiàn)場而被業(yè)主低價賤賣，這些主觀的定價都有可能會造成成交價不如評估價。
所以現(xiàn)實中業(yè)主可以開出高于市場價值的價格，也可以開出低于市場價值的價格，并不一定是真實反映了客觀的市場價值，這就導(dǎo)致了二手房市場成交價格的不穩(wěn)定因素，這種情況對銀行來說就是不穩(wěn)定因素，強化了使用客觀評估標(biāo)準(zhǔn)的必要。
▲銀行對外放開二手房貸產(chǎn)品，面對著大批量的產(chǎn)品申請，需要用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去做價值判定，以避免規(guī)模化溢價風(fēng)險。
自古以來，接受典當(dāng)或抵押的一方都會有自己的價值判斷尺度，不存在別人說多少錢就是多少錢的情況，而是把價值判斷的主動權(quán)掌握在自己的手中。特別是長期批量存在的業(yè)務(wù)，沒有客觀、有效和統(tǒng)一的價值評定標(biāo)準(zhǔn)，就有可能造成整個大類產(chǎn)品規(guī)模化的溢價風(fēng)險。
銀行用自己的價值標(biāo)準(zhǔn)體系對房產(chǎn)進行客觀估價，參考了房產(chǎn)自身的特點、周邊的價值影響、變現(xiàn)問題和市場變化在內(nèi)的眾多價值影響因素，無論高了或者低了都能找到貼近市場的客觀根據(jù)。
而且評估一般都會弱化市場的變動因素，用保守的態(tài)度面對房價的上漲，以防止價格未穩(wěn)定就出現(xiàn)回調(diào)的風(fēng)險，所以除了個別高評現(xiàn)象，一般來說銀行評估價都要低于市場成交價。
評估價的出現(xiàn)，過濾了二手房市場成交雙方主觀定價的影響，不會因為他們溢價成交，就給溢價相應(yīng)的房貸額度，而銀行這項二手房貸業(yè)務(wù)并非只做一單兩單，它的數(shù)量和時間跨度都是很大的，需要進行標(biāo)準(zhǔn)化管理。作為一個長期和大批量的產(chǎn)品，有自己的客觀評估體系可以有效防止出現(xiàn)大規(guī)模的資產(chǎn)溢價風(fēng)險。
即使不存在泡沫，銀行評估價低于二手房成交價也是比較正常的現(xiàn)象，購買二手房要充分考慮手上現(xiàn)金是否充足。
▲樓市發(fā)展的特點也有可能會暫時拉大評估與二手房市場價之間的差距，而這種差距并不一定是泡沫造成的。
在房價處于不斷上升的通道時，房價不斷更新并不一定就是代表著泡沫在放大，銀行評估系統(tǒng)的跟進既有效率滯后的原因，也有需要對上行房價的彈性包容的原因，因為從風(fēng)險的角度來講，房價上行需要有一個觀察期，觀察其能否企穩(wěn)并確立新的市場價值，所以即使房價沒有泡沫地上行，評估價也很難做到同步跟進。
在這次樓市調(diào)控之前，國內(nèi)的房價一直處于飛速上漲的通道，甚至有部分城市在調(diào)控期之內(nèi)也出現(xiàn)了較大的漲幅，房價在短時間內(nèi)出現(xiàn)快速上升，狂熱的時候甚至是一天一個價，這種市場狀態(tài)顯然遠遠走在評估價的前面。
例如一套原本市場報價100萬、評估價90萬的房價，因市場較火熱所以短期內(nèi)上升到120萬左右成交了，但評估價并沒有那么快更新，還將會保留在90萬左右的估價，當(dāng)房子及周邊小區(qū)經(jīng)過一段時間穩(wěn)定在新的價值上的時候，評估價才有可能跟進。
而且二手房的成交定價是建立在雙方自愿的主觀基礎(chǔ)上的，賣家看見市場好有可能不斷地加價，而買家有可能看中市場上行的趨勢，接受業(yè)主的更高的定價而促成交易，這種價值的認(rèn)定會受人的思想影響，在市場波動時具有主觀性和不確定性，有可能造成價格與認(rèn)定價值的進一步偏離，即使不是泡沫、以后房價會長久停留在目前的成交價之上，也需要等待市場驗證，以減少快速跟進的風(fēng)險。
▲由于評估價與實際成交價存著較大差距的可能，所以也有可能造成購買二手房需要準(zhǔn)備更多現(xiàn)金的現(xiàn)象。
在沒有實行三價合一的城市，銀行自身的評估價將是房貸的唯一依據(jù)，而實行三價合一的城市并不多，所以對于大部分城市的二手房交易來說，評估價的高價決定了房貸的最高上限能做多少。而由于普遍存在評估價低于成交價的現(xiàn)象，那么就造成了那怕是首套房的最低首付也有可能超過總價3成的現(xiàn)象。
比如題目中的那套房子，成交價是120萬，但評估價只有90萬，而銀行是以評估價作為額度分配依據(jù)，以目前的房貸政策，首套房客戶最高能貸到評估價的7成，即90*70%=63萬，那么首付就不僅僅只有評估價的三成，即27萬，還要包括需要補足的120萬成交價與90萬評估價之間的30萬差價，總共57萬。
除了這57萬首付以外，還需要再加上稅費、中介費等等各項費用，那么要購買這套二手房，買家準(zhǔn)備的現(xiàn)金就要超過成交價的50%，遠超我們常說的“首付3成”。
雖然在不同城市、不同時期和不同地段中評估價和成交價的差距并不相同，但在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，購買二手房總共的首付超過3成是比較正常的，相同的成交價下，需要準(zhǔn)備的現(xiàn)金比新房還要多。
綜上內(nèi)容，二手房市場的房屋定價、影響因素相對要比新房更復(fù)雜，長時間批量做房貸產(chǎn)品的銀行需要首先采用評估價這個手段來化解可能存在的大規(guī)模溢價的風(fēng)險，讓評估標(biāo)準(zhǔn)可以包容二手房市場定價的主觀影響和市場趨勢走勢快慢的影響，那么評估價弱于市場成交價也是正常的現(xiàn)象，并不一定是由于房價真正存在泡沫，主要還是銀行出于風(fēng)險控制的考慮。