統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，環(huán)比下降0.53%，連續(xù)3個月回落。記者了解到，杭州個人房貸利率也逐步回落，首套房貸款利率上浮5%漸成市場常態(tài)。

今年以來，房企融資環(huán)境也明顯好轉(zhuǎn)，不但借錢更容易了，融資成本也大幅降低。

杭州房貸利率松動

首套目前僅上浮5%

去年，杭州首套房貸款利率最低上浮10%，最高上浮20%。今年春節(jié)前后，首套房貸款利率出現(xiàn)局部松動，部分銀行最低上浮8%。不過記者近日了解到，目前杭州首套房貸款利率普遍僅上浮5%，二套房貸款利率也從上浮20%下調(diào)為上浮10%。

“目前我們的合作銀行包括四大國有銀行以及大多數(shù)商業(yè)銀行，從3月中旬開始首套房貸款利率上浮5%，二套房貸款利率上浮10%。”記者從我愛我家多家門店了解到，只要購房者征信沒有問題，首套房貸款利率基本都能做到上浮5%，而這是目前最優(yōu)惠的房貸利率。

此前僅中信銀行的個別支行，針對優(yōu)質(zhì)客戶給予首套房貸利率上浮5%。此次調(diào)整，多家銀行跨入了這一行列，意味著房貸利率全線松動。

2016年，杭州首套房貸利率最低為基準利率的85折。但在過去兩三年間，由于行情過于火爆，房貸資金曾一度緊張，致使房貸利率節(jié)節(jié)攀升。如今銀行資金相對充裕，這就為房貸利率下調(diào)提供了空間。

房貸利率下調(diào)，購房者也將大大減負。若貸款200萬元，20年等額本息還貸，首套房貸利率從上浮10%下調(diào)為上浮5%，每月還款額將減少274元；二套房貸利率從上浮20%下調(diào)為上浮10%，每月還款額將減少557元。

杭州房產(chǎn)信托利率

從15%以上跌至12%

不但個人買房的成本降低了，房企的融資環(huán)境也大幅改善。

“去年下半年融資最困難的時候，房產(chǎn)信托年利率一度普遍超過15%，個別項目甚至接近20%?，F(xiàn)在，房產(chǎn)信托年利率已跌至12%左右。”杭州一家大型信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理吳先生告訴記者，隨著房企融資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，信托融資成本明顯下降。

信托是房企一直以來的重要融資渠道，也是觀察房企融資環(huán)境的晴雨表。盡管目前銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸管控仍十分嚴格，但包括公司債、資本市場、私募在內(nèi)的其他融資渠道，由于多次降準之后流動資金相對充裕，融資難度普遍下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年3月，全國房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模超過2500億元。

“一般來說，有條件的大型房企會選擇境外融資，或者發(fā)行公司債。如果是上市房企，還可通過資本市場融資。但是對于沒有條件的中小房企而言，只能選擇信托或者私募。”吳先生說，去年房企融資環(huán)境很差，即便是一些大型房企也被迫涌入信托市場，信托利率也就水漲船高。但是今年市場環(huán)境發(fā)生了較大變化，錢容易借到了，信托利率回落也就在情理之中。

目前主流房企境外融資成本6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)，融資成本相對較低，而這顯然會對信托市場產(chǎn)生沖擊。“去年下半年，很多房企追著我們談合作，條件主要由信托公司說了算。但現(xiàn)在完全不一樣了，找我們談合作的房企數(shù)量明顯減少，并且開出的條件越來越苛刻。”吳先生表示，目前通過信托融資的主要是小型房企，有實力的房企顯然會選擇其他一些成本更低的融資渠道。

此外，房產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行周期，也較去年有了明顯提速。去年下半年，有的信托產(chǎn)品發(fā)行周期長達3個月以上，如今大多數(shù)發(fā)行周期已回到1個月以內(nèi)。不過，房產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期回報率基本維持不變，保持8%-9%的水平。發(fā)行周期明顯縮短，也意味著投資者對房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。

房企還債壓力緩解

土地市場明顯回暖

房地產(chǎn)向來是一個資金密集型行業(yè)，對資金高度依賴。融資成本大降，顯然將大大緩解房企的資金壓力，并進而對后期市場走勢產(chǎn)生一定影響。

近期，全國多個城市的土地市場明顯回暖，分析人士普遍認為這與年初房企資金較為充裕有關(guān)。一方面是因為去年樓盤總體銷售還不錯，房企自有資金充裕；另一方面是融資環(huán)境明顯改善，房企借錢更容易了。對于那些追求擴張速度的房企而言，拿地資金主要通過各類融資渠道獲得，融資成本下降后，拿地行為很有可能變得更為激進。

業(yè)內(nèi)人士認為，今年房企融資成本還有進一步下探空間。以房產(chǎn)信托為例，2010年歷史低值為7%-10%，顯然目前12%的融資成本還有可能繼續(xù)走低。

“如果房產(chǎn)信托融資成本繼續(xù)下降，那么房產(chǎn)信托產(chǎn)品8%-9%的預(yù)期回報率肯定也不能繼續(xù)維持。在目前的投資市場中，除了互聯(lián)網(wǎng)金融，8%-9%已經(jīng)算是相當高了。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，即便適當下調(diào)回報率，也仍然不會影響到房產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集。

數(shù)據(jù)顯示，今年房企的大量債券即將到期，是一個名副其實的償債高峰年。隨著融資環(huán)境以及市場環(huán)境的變化，房企的資金風險也將逐步化解。記者了解到，今年以來杭州房產(chǎn)信托市場尚未有一例逾期事件發(fā)生。倒是有一些房企，因為從其他渠道獲得了成本更低的資金，要求提前償還信托貸款。

【記者手記】

房企融資環(huán)境改善

有利樓市預(yù)期穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場過熱時，加強對房企融資監(jiān)管，避免大量資金進入樓市“火上澆油”，這無疑是一個非常必要且有效的調(diào)控手段。2018年年中，政府對房企融資監(jiān)管之嚴幾乎達到了歷史頂峰，應(yīng)該說成效十分顯著。2018年下半年全國土地市場集體遇冷，融資難也是一個重要因素。

樓市經(jīng)歷調(diào)整之后，穩(wěn)預(yù)期的重要性顯然已經(jīng)上升。若房企缺錢狀態(tài)一直持續(xù)，就會出現(xiàn)樓盤爛尾，或者從建筑成本上挖取利潤空間，這顯然并不是調(diào)控的目的。金融政策適度寬松，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，避免硬著陸。當然，如何把握適度寬松這個“度”，顯然是要根據(jù)市場的最新變化。

由于資金壓力大為緩解，開發(fā)商為了回籠資金而大幅降價的可能性也將大大降低。

值得關(guān)注的是，即便融資環(huán)境整體好轉(zhuǎn)，但是不同房企的融資成本差距仍然很大，高達5%以上。以一個樓盤平均開發(fā)銷售周期3年來計算，不同房企的總資金成本差距高達15%。這就意味著，同樣一塊地讓不同的房企來做，有的可以賺錢有的卻可能巨虧。

個人房貸利率繼續(xù)下行，這也完全符合市場預(yù)期。尤其是首套房貸，本來就應(yīng)該與二套房貸區(qū)別對待。目前首套房貸利率已回落到基準利率上浮5%，與高點相比確實降了不少，但首套房貸利率史上最低點是基準利率7折，兩三年前也有85折，由此看來仍有較大的下探空間。

不管怎么說，適度寬松的金融政策有利于樓市回暖。對于剛需而言，房貸利率下調(diào)這是“看得見摸得著”的政策禮包，該出手時就出手吧。