近期看到一組數據，今年上半年北京累計出讓33宗經營性用地，其中住宅用地31宗，其中不限價宅地22宗，占比高達71%；這樣的數據出來后給人一種過去幾年北京以限競房為主的時代要落幕的感覺。那么北京的土拍市場到底會走向何方？毫無疑問未來多元化供應將成為北京土拍市場的常態，限競房與純商品房交替出現的時代已經到來。借此機會簡單談談我的觀察。
什么是限競房？北京出臺限競房的目的和意義在哪？
什么是限競房？簡單來說限競房指通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的商品房。這樣的商品房一般在出讓土地時已經限制了房屋未來的上市銷售價格，簡單來說限競房從一定程度上鎖死了房企的利潤率。這樣的方式這些年在長沙等城市也有所體現，從這點來說限競房其實就是為了避免房價大漲。那么北京限競房為何推行幾年后如今又開始放開純商品房地塊？幾點觀察：
北京推出限競房的主要目的就是為了解決剛需居住問題，因為在多數人眼中北京屬于一個外來人口比較集中的城市，真正面臨居住問題的其實還是剛需。不過真實情況是隨著限競房的出現，實際操作過程中限競房也出現了很多問題。比如：9年無法交易，限制你未來的資產置換選擇（購房后5年內不得出售”的限制，加上交付兩年和取得房本兩年的時間）、限競房的品質跟普通商品房的品質是有差距的，原因很簡單限制了房企的利潤空間，房企就通過“減配”的方式來交付房產。
能夠在北京買房的朋友大多數都有3-5年內進行“小換大”的打算，畢竟子女教育等還是頭等大事。跟大家分享一組數據，5月北京全市二手房網簽量約1.61萬套，成交量環比增加22.5%，同比增長17.2%；大家需要知道的是這可是疫情剛過的階段。經過數據分析后得出這樣一個結論“北京二手房交易多數都是小換大”。毫無疑問，購買限競房阻礙了大家換房的進程，自然得不到市場的認可。
出臺限競房的理想是好的，不過在現實面前卻被狠狠打臉，限競房解決不了房價上漲問題
限競房從某種程度上來說也是一種福利房，這點從購買人的資格審查方面就足以說明一切。說的再難聽點，限競房的出臺其實還是抱有計劃經濟的思維。通過各種條款來人為的控制需求量和供應量，不過現實情況是多數外來人不具備購買限競房的資格，多數都是被北京本地戶籍的人員給購買了。這就跟這么些年一直推動的公租房和經濟適用房道理是一樣的。
限競房建設了不少但是并沒有實際解決高房價問題，反而商品房因為相對稀缺而出現了上漲。
過去幾年因為北京大量推動限競房的原因，很多土地出讓都被房企以限競房的方式拍得。北京本身就是土地資源稀缺的城市，大量土地進入限競房市場，那么進入商品房市場的就少很多，此消彼長商品房價格持續上漲也就是必然。圖上所示是近3年來北京新建商品房同比價格走勢圖，可以看到一個十分明顯的走勢，2017年推出限競房后北京的房價確實恢復到了平穩，但是這個趨勢在維持了不到1年又開始恢復正常的上漲，起碼說明了一點“限競房對于抑制房價也是有限制的”。
房企都是逐利的，限競房出臺后直接讓房企的利潤縮水，房企拿地意愿降低是必然
圖上所示是近10年來房企購置北京土地面積走勢圖，可以看到一個十分明顯的時間線“2017年后房企拿地面積在成倍的減少”，為何會如此？除去過去幾年新一線和二線城市房地產市場機會多之外，也跟房企感覺利潤率偏低有關系，畢竟限競房限制了銷售價格。沒有房企愿意拿地，在商品房銷售面積不斷增長的情況下，北京的商品房數量越來越少，供不應求的局面再次出現也就不為過了。
北京土拍市場純商品房地塊接連出讓，限競房時代暫時落幕是必然，畢竟北京這樣的城市要想解決高房價問題還是得靠房企加快房產供應
北京等一線城市的房產始終是不缺購買者的，畢竟這里是全國資源最聚集的城市，解決高房價和房價過快增長期待限競房不現實
800多萬外來常住人口的北京，始終是不會缺乏購買力的，作為全國各種優質資源的聚集地，房產供應基本上還是處于相對的供不應求，可以說北京等一線城市也是國內為數不多房產供不應求的城市之一。面對這樣的城市要想解決好房價過快上漲的問題，除去限制房價外還需要加快新建商品房的供應，而不是簡單加大土地出讓速度。幾點觀察：
無論是出臺限競房還是公租房、經濟適用房等其實都是福利性房產，只能解決很少一部分北京戶籍人口的住房問題，類似于北京這樣的不缺購買力的城市其實早就可以試行“現房銷售”。取消預售制度其實完全可以在北京、上海等這樣的一線城市試行，因為這樣的城市本身的產業基礎和經濟實力足以抵抗較大的沖擊。只有通過取消預售制度，通過市場化的辦法倒逼房企加快房產入市來贏得市場才能真正解決掉房價過快上漲問題。