根據(jù)媒體公布的消息2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為4月20日-5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.32%；按照這個數(shù)據(jù)來看全國平均房貸利率實現(xiàn)了“五連降”，那么這樣對于購房者來說是利好嗎？從理論上說是，但是實際上多數(shù)人感覺不明顯。借此機(jī)會簡單談?wù)勎业挠^察。
房貸利率實現(xiàn)“五連降”降的區(qū)域到底是哪？這個大家需要明白
經(jīng)過觀察后首套房貸利率出現(xiàn)下調(diào)的城市多數(shù)集中在一線，二線城市不明顯，三四線就更不用講了
圖上所示是媒體公布的北上廣深4大一線城市4月20日-5月18日的房貸利率走勢圖，可以看到四個一線城市的首套房貸利率確實出現(xiàn)了下調(diào)，但是有一點要說的是“下調(diào)幅度很有限”。不過相比于一線城市普遍下調(diào)來說，二線城市下調(diào)幅度卻不盡相同，不過首套房貸利率普遍比一線城市高。所以從這點來說因為統(tǒng)計口徑的關(guān)系，不少購房者其實是很難享受到房貸利率下調(diào)帶來的實際好處的。
房貸利率雖然已經(jīng)是連續(xù)5連降了，但是對于首套購房者來說房貸利率還是高
多數(shù)城市的首套房貸利率還在5%以上，甚至不少中部二線城市的首套房貸利率在5.39%以上。以中部省會城市鄭州為例，鄭州目前多數(shù)銀行的首套房貸利率在過去基準(zhǔn)利率4.9%上浮10-15%之間。相比于2016年左右首套房貸利率在4.9%的基準(zhǔn)利率來說確實還是高的太多，為何會如此這個也跟“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系，畢竟提高房貸利率確實可以抑制大家的購房欲望。
調(diào)整房貸利率確實可以起到調(diào)控房地產(chǎn)的作用，這也是融資端調(diào)控的一部分，但是目前房貸利率調(diào)整購房者能夠占到的“便宜”極其有限
相比于供需端調(diào)控對于房地產(chǎn)市場影響見效慢來說，融資端調(diào)控確實對房地產(chǎn)市場的影響“立竿見影”，調(diào)整房貸利率、首付比例和管控好流入樓市的資金等都是融資端調(diào)控的一部分。那么在房貸利率持續(xù)走低的情況下，對于購房者來說有哪些影響？購房者會買單嗎？未必。
房貸利率雖然說在持續(xù)走低，但是距離真正的“引誘”大家購房還差得遠(yuǎn)，下降幅度很有限
一二線城市的房貸利率有所降低不假，但是房價很高，購房者買不起的還是買不起。目前來看多數(shù)二線及以上城市的房價均價在1.5萬以上，哪怕是房貸利率進(jìn)行了下降多數(shù)人該買不起還是買不起。首付動輒百萬以上，用網(wǎng)友的一句自嘲“我是差拿幾萬的人嗎，我差的是幾百萬”。
“房住不炒”背景下，包括銀行和地方在內(nèi)都不敢輕易打開“放松調(diào)控”的口子，其實從個人觀察來看這樣做是對的。畢竟如今大多數(shù)城市“炒房投資風(fēng)”并沒有完全消失，以深圳為例有點絲毫的“放松機(jī)會”炒房投資者就會蜂擁而至。
房地產(chǎn)市場風(fēng)險越來越高，這個是跟房企不斷增長的負(fù)債率有關(guān)系的。圖上所示是2010-2018年房企負(fù)債及負(fù)債率走勢圖，可以看到到2018年為止房企負(fù)債高達(dá)67.4萬億，負(fù)債率也高達(dá)79.1%！！這個也是國家下決心進(jìn)行大力調(diào)控的主要因素。
房貸利率雖然持續(xù)下降，但是每次下降都不明顯，購房者的實際購房成本在不斷上漲
圖上所示是北上廣深過去1年來的新房價格走勢圖（以2015年定基100）可以看到除去廣州因為過去一段時間房價上漲過快目前處于價格回調(diào)外，其余城市的新房價格適中處于上漲的趨勢。這些城市的房貸利率有所下降不佳，但是房貸利率下降帶來的購房成本減少遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房價上漲帶來的成本增加。說到底，對于普通購房者來說買房成本整體還是上漲的趨勢。
全國平均房貸利率實現(xiàn)“五連降”，對于剛需朋友來說是好事，“買房需趁早”
購房者實際購房成本在增加這樣的趨勢不會變，尤其是對于想要在一二線城市定居的朋友來說
房價推動上漲的因素、理由總是那么“充分”，下降的理由似乎永遠(yuǎn)只有“房價太高”這一條
全國房價持續(xù)上漲是有很多推動因素的，銀行放貸收益、地方財政、物價成本上漲等都是推動房價上漲的因素（尤其是新房），而想要房價下降的唯一理由就是“房價太高”。不過從任何房產(chǎn)調(diào)控的辦法中都沒有找到這樣一句“降房價”，為何會如此？因為大家都知道實現(xiàn)這點根本不現(xiàn)實。穩(wěn)妥的辦法其實還是“讓房價回歸合理上漲”，起碼在沒有更多可替代投資渠道的情況下是這樣。
對于剛需購房者來說，如果有機(jī)會還是趁早的好，房貸利率持續(xù)下降總歸算是間好事
雖然說房貸利率上漲或下調(diào)不是購房者的主要購房成本（主要成本還是高房價帶來的），但持續(xù)的房貸利率下調(diào)足以說明一個事實“銀行希望大家來進(jìn)行貸款購房”。大家需要明白一個基本事實“哪怕是此次疫情期間大家收入受到影響，但是房貸違約率是很低的。”銀行說到底還是靠“存貸息差”生存的，對于房貸這么優(yōu)質(zhì)且收益率不錯的貸款來說銀行自然不舍得放棄。既然如此如果說銀行真的有“誠意”讓大家購房，大家完全可以借此機(jī)會下手。
綜上，全國平均房貸利率實現(xiàn)“五連降”或許是事實，但是多數(shù)人是“感覺不明顯”的。對于購房者來說如果真的有合適的購房機(jī)會，其實是可以入手的，尤其是一二線的朋友來說。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。